Isplativost kupovine stana (kuće)

Današnja vest:

http://www.b92.net/biz/vesti/s...11&dd=25&nav_id=560662

Beograd -- Evropa drhti zbog evra i dužničke krize, a poznate banke i analitičari više i ne kriju da je slom monetarnog i finansijskog sistema vrlo realan.

Tokom poslednja dva dana crne vesti sustizale su jedna drugu, a u slučaju nepovoljnog raspleta krize, koji je sve izvesniji, domaći stručnjaci najavljuju da će se i Srbija naći u velikim problemima.

Vladimir Gligorov sa Bečkog instituta za međunarodne ekonomske studije kaže da je drastično slabljenje ili ukidanje evra vrlo moguće.

---

I za ovu temu najbitnije:

Savet građanima koji imaju veću ušteđevinu u evrima je da taj novac ulože u imovinu.

U ovoj posladnjoj rečenici leži objašnjenje toga što neki rade a što je potpuno suprotno venturinoj priči, znači dižu novac iz banaka i kupuju nekretnine (upravo tu stvar je uradio kupac onog stana koga sam naveo u primeru na prošloj strani).

Savet od osobe koja živi u Beču... Dobro da nije iz Urugvaja..


Ma da... Masovno ljudi počeli da kupuju stanove, eno Belvil snizio na 1400 evra kvadrat zbog ogromne navale...

Nebojša, raspravlja se o tome na drugoj temi.

Ali ajmo ovako.

Danas imaš samo tri valute ( koje su vodeće, koje su bitne i koje diktiraju ): evro, američki dolar i švajcarac.

Dolar je u neverovatnom problemu. Mnogo većem od evra i ovo što se sada dešava, upravo se radi zbog dolara. Da se američki dugovi probaju smanjiti na ovakav način.
Švajcarac se direktno vezao za evro. Kad su ljudi krenuli da beže u švajcarac, ovi su rekli STOP. Nama to nije u interesu. Uništićemo vlastitu privredu preterano jakom valutom. Fiksiraćemo kurs i direktno ćemo se vezati za evro.

O dolaru ne bih. Po meni, a pratim tržište valuta 5 godina, dolar će biti jak do februara meseca naredne godine, a onda sledi gadna korekcija. ( Samo moje mišljenje da se ogradim i ne dovedem nekoga u zabludu )

Dakle, sve i da se to desi, da evro oslabi, čime će ljudi kupovati stanove. Dinarima? Jenima? Švajcarac smo već izbacili. Ostaju evro i dolar. Po meni dolar nikad od Drugog svetskog rata nije bio u većem problemu i mislim da je precenjen.

Opet, kada bi neko probao da podigne cenu u evrima ili dolarima... pa narod ionako nema da plati ni ove cene.

Verovatnije je da će banke matice početi da povlače novac sa slabijih tržišta i time smanje likvidnost, a to opet znači da se dešava suprotno, sad novac vredi puno više. Prvo jer ga nema, drugo jer više nikome nije do skupe nekretnine.

Očekivao sam od B92 puno više od senzacionalizma. Neku ozbiljnu analizu tržišta valuta. Nje naravno nema, ali ima bombastičnih naslova.

Po meni je realnije ono što je rekla Merkelova. Izvšiće kontrolu fiskalnih prihoda, a to znači jedinstvene fiskalne stope, jedinstvenu kamatnu politiku, itd.

Za razliku od današnje EU, kada to uradiš, e onda stvarno imaš sve poluge kontrole u svojim rukama.

Međutim, neke članice EU to neće jer bi u tom slučaju Nemci imali velika finansijsku moć odlučivanja. A ni Britancima to nije u interesu, pa verovao ili ne, kukaju, kako bi u tom slučaju Nemačka postala ekonomski gospodar, a Britanija bi ostala po strani. Oko toga se zapravo lome koplja.



_{[Ovu poruku je menjao žutokljunac dana 26.11.2011. u 03:04 GMT+1]}

Vodeci raspravu o ovoj temi ne mozemo biti a da ne podjemo bar malo dublje u analizu svjetskih tokova... Jednostavno koncept zatvorenog trzista ne postoji ma koliko ono veliko bilo, a kamoli ovako nase malo, neka u evropi kinu, nas ce vjetrovi da oduvaju, tako da ne mozemo pricati o cijenama renti i stanova dok ne odemo malo dalje...

Situacija u svijetu se nikada nece vratiti na stanje prije 2008 god. Ravnoteza medju zemljama kakva takva do tada je postojala, i sada smo svjedoci nekih novih zbivanja... Istorija nas uci da su stvari ma koliko krupne bile, nisu bas lako predvidive i uocljive... Kleli su se ljudi da se ne moze desiti ovo ili ono pa se desi, komunizam je bio svojevremeno moderan kao pokret medju narodom okupljao je mase, a danas mu se smijemo... Da je neko rekao pred 2 svj rat, da ce biti rat i da ce nakon najvece klanice u istoriji covjecanstva 1955 nastati preteca EU sastavljena od bivsih neprijatelja, rekli bi da je lud. EU je sui generis, specificna forma udruzivanja drzava, koja isto tako izgleda danas moderno i prosto niko ne bi vjerovao da moze da se ako ne unisti, na neki nacin reorganizuje. Medjutim, danas sta imamo, ekon rast BRIK zemalja, koje su bogate resursima, kako ljudskim tako i prirodnim... Ne moze Eu sebi vise da pripisuje epitete mi smo naj itd. mercedes je prije 20 god bio apsolutno najbolji auto na svijetu sa gotovo svim karakteristikama, i nije mu bilo konkurenta, i ako jeste to su uglavnom bili pokusaji... Danas??
Eu je izgubila primat u vecini stvari, nije svim ali ga gubi... Desava se neko africko proljece, neko cimanje oko raketa izmedju amera i rusa, kolaps grcke i predstojeci ostalih spavaca u eu, amerika se suocila sa najvecom krizom od 1929, dok se istovremeno bude BRIK, balkan sa nizom otvorenih pitanja, bosna koja je kvazi drzava, cg koja pliva kao ljuska po moru, albanija koja zivi od gastarbajtera, makedonija sa masom albanaskog stanovnistva, srbija sa oronulom privredom i kosovo koje varnici...Pored Balkana, sta uocavamo? Narusava se ravnoteza moci u svijetu... Euro i monetarna unija cine jedan od glavnih temelja EU, i ako makar i jedna drzava izbaci euro, to ce znaciti neki novi pocetak, pocetak kraja i poraz ideje koja se lako moze pretvoriti u utopiju. Taj sto prica sa instituta i svi sto pricaju to su gomila nebuloza na jednom mjestu(ne zelim da kazem da nije mozda u pravu za savjet da ulazes u nekretnine, ali u kojoj drzavi samo). Gdje su bili svi ti mozgovi da zakljuce sta se desava u Grckoj i ostalim zemljama, a sad ce da nas uce kako da spasimo ustedjevine, narocito se zabriniuo za balkan i nama je specijalno uputio poruku kako da se spasimo.
nego gdje smo mi u svemu tome??? U cijim se rukama nalaze poluge moci, ne znamo, zbog cega se sve ovo desava, NEMAMO POJMA. Postoji 1000001 odgovor. Znacemo za 30 god mozda. Ne bojim se ja za stare kolonijalne sile snaci ce se one, novopridosle clanice 2004 i susjedi sa istoka ce prvi da stradaju... A mi na balkanu def sam siguran da necemo ni postati dio te neke EU koju danas vidimo. I sto je najvaznije nikoga nije briga za nas... U slucaju neke jace krize smatram bilo kakva investicija kod nas je apsurd. Ko ima vece pare, Svajc, Norv, Kanada, Australija itd. I na kraju javne poruke i pozive analiticara i politicara ne treba slusati u fazonu zdravo za gotovo, zagovornik sam sopstvenog zakljucivanja situacije uz detaljne analize. ko moze i ko ima pameti uspjece, ko ne moze nece prosto i jednostavno, zakon dzungle, jaci i sposobniji opstaje, realnost je da u svakoj frci manjina uspije, a vecina nadrlja... Opet da kazem nadam se da grijesim

<sub>[Ovu poruku je menjao seaboy dana 26.11.2011. u 11:06 GMT+1]

[Ovu poruku je menjao seaboy dana 26.11.2011. u 11:08 GMT+1]</sub>

Jos nesto sam zaboravio da stavim na razmatranje; pretpostavimo da se desi scenario koji ne prizeljkuje niko ko ima ustedjevinu u evrima, to jest uvodjenje nove valute i obezvredjivanje stare, nesto slicno kao sto se vec desilo sa nemackom markom. U tom slucaju realno je da ce se kupovna moc ustedjevine, recimo prepoloviti.
E sad, u takvom slucaju, da li bi bilo pametno zaduziti se i preneti rizik na banku, da ce rate kredita realno pasti u buducnosti? To jest, sta se desilo sa ljudima koji su se u Nemackoj zaduzili za kupovinu stana na 25 godina, tamo neke 1999 godine? Da li je realnim obezvredjivanjem nemacke marke uvodjenjem evra, i njima delimicno smanjena rata? Da li je, sa gotovo izjednacenjem cena u markama i evrima, istovremeno doslo do izjednacavanja plata u tadasnjim nemackim markama i sadasnjim evrima?
Verujem da neko od clanova koji zive na zapadu na ovo moze da odgovori.
Sustina mog posta jeste pitanje da li u ovakvom trenutku treba stedeti, ili se zaduziti i na drugoga preneti eventualni valutni rizik.

Izvini, nemoj da se ljutiš, ali ovo što si napisao je nešto najgluplje što sam pročitao poslednjih godina.

Ko u ovoj krizi vise rizikuje (pretpostavka da ne zeli da kupi nekretninu po ovim cenama vec ceka narednu godinu i nada se smanjenju cen kvadrata) oni koji evro cuvaju u banci ili u slamarici (ne racunam kamatu)?

Kana odgovor ti se sam daje, i pitanje nema neki poseban smisao, ako nemas strah da te neko ne opljacka sto kuci imas 100000 e, i ako ne racunas kamatu ne vidim razlog zbog kojeg bi drzao covjek novac na banci...

Ne znam ima li svrhe, ali 'ajde...

Pretpostavimo, hipoteticki naravno, da imas 100k evra ustedjevine. Ukoliko sedis i cekas da vidis sta ce se desiti (pri tome koristeci pogodnosti orocene stednje sa kamatom od 5,5%-10% poreza), moze se desiti da se uvodjenjem nove valute tvoja stednja u realnoj kupovnoj moci upolovaci. Ovo se vec desilo pre 11 godina uvodjenjem evra i zamenom za nemacku marku u odnosu 1:2, i kasnijom inflacijom kojom su cene u evrima stigle one u nemackim markama (bar sto se tice nekretnina kod nas).

Druga varijanta jeste da od tih 100k evra kupis nekretninu, i prepostavimo, u realnoj kupovnoj moci ostanes na priblizno istoj vrednosti (mozda 10-20% razlike).

Treca varijanta jeste da se zaduzis kod banke, kupis nekretninu, i na taj nacin, preneses na nju rizik da ce se ta suma novca delimicno obezvrediti. Tebi ostaje stan koji si kupio tim kreditom, i koji, pretpostavljamo, nece bitno izgubiti na vrednosti. Takodje, ostaju ti tvojih 100k evra, sa kojima imas fleksibilnost da radis sta zelis (kupis jos jednu nekretninu, orocis pa placas rate kredita, ili sta god). Sustina je da banka ne moze menjati uslove kredita zbog uvodjenja nove valute i dizati procenat kamate, dok si ti sa svojom ustedjevinom mnogo fleksibilniji. Ma koliko inflacija u tom slucaju bila velika (i euribor sa njom, kao cinilac kamatne stope), realna inflacija i obezvredjivanje starog evra bice jos vece, sto smo mi na ovim prostorima vec imali prilike da vidimo tokom 90-tih.

Moja nepoznanica jeste koliko su realna primanja na zapadu pratila ovo, pretpostavljeno ili stvarno, izjednacavanje cena izmedju marke i evra. Pri tom ne mislim na cene automobila, i kineske elektronike koje su od tada u padu, vec najpre nekretnina.

Pitanje je poverenja, a zanima me sta bi se desilo sa ustedjevinom koja nije u banci gde drzava garantuje uloge do 50000.
Recimo, propadne evro, i neka banka u kojoj ti imas 100000, a ja imam kako ti rece 100000 i ne bojim se pljackasa. Kako je tvoja banka propala pretpostavka je da ti mozes spasiti samo 50000 koje ti garantuje drzava.
Sta se desava sa mojih 100000, da li ce u tom slucaju mojih 100000 biti bezvredan papir ili cu moci da iz izvucem iz slamarice, odem u banku koja nije propala kao ona iz pretpostavke i zamenim u drugu valutu?
Ako bih ja na konverziji izgubio recimo 20% bio bih bolji od tebe za 30000.

Može se desiti ( jako, jako teško, ali sve je moguće ), međutim u tom slučaju apokalipse, šta misliš da će se desiti sa cenom stanova. Imaš sto hiljada evra, i sad odjednom evro devalvira, uvede se nov evro i taj nov se menja za 1: 2, odnosno sad imaš pedeset hiljada novih evra, nazovimo ih super evrima.
U tom slučaju bi došlo do raspada ekonomskog sistema i nastupila bi borba za goli opstanak. Ti imaš pedeset hiljada super evra, a plata u Srbiji nije više 300 evra, već je pala na 30 super evra. Ljudi nemaju živ novac. Šta misliš šta će se desiti sa cenom stanova? Tada ćeš za 10-tak hiljada super evra moći kupiti stan u nekom manjem gradu, a za trideset do četrdeset hiljada u Beogradu.

U takvim vremenima, hrana je na ceni. Treba preživeti. A ono tvoje pitanje da sada uzmeš kredit. Ne znam samo kako ćeš vraćati ratu od 300 evra, tj 150 super evra. Od tvoje plate?

U ovakvom slucaju ne garantuje ti niko i nista, pretpostavka da govorimo Srbiji... Ako propadne euro, kao svjetske valute, to ce znaciti kolapse evropskog trzista, i povratak srpskog u 90-e, ili u srednji vijek. Ako imam 100000 e kao u primjeru, cega 50000 mi garantuje drzava kada nema eura. necu cekati da se to sve izdesava pa da se onda cesem po glavi, cim zasmrdi prebacujes u drugu banku, i drugu valutu, ili vadis novac itd. U svakom slucaju ne sjedis skrstenih ruku. A ti ako imas 100000 e u slamarici neces biti u hibernaciji pa kad se probudis, nema eura, pocne da smrdi prebacuj ga u nesto, radi...

\

Dobro si rekao u prvom dijelu tvog odgovora, plata bi mu bila 30 super evra u navedenom scenariju, sigurno ne 150...

Čitam B92 forum i samo gledam paniku među ono malo ljudi što ima neku kintu u banci. Šta ti znači - panika! Izgubiš moć realnog razmišljanja i rasuđivanja. Žena, pufna69 razmišlja šta joj je činiti, da kupi sad stan, a uopšte ne razmišlja šta bi se kasnije dešavalo sa celokupnom privredom, sa platama. U Srbiji imaš sigurno bar trideset hiljada ljudi koji su neku nekretninu kupili na kredit. Šta će se desiti kada više ne budu mogli da plaćaju dospele rate. A to je u toj varijanti 100% sigurno. Onda odaš na sajt banke, a u nekretninama imaš više zaplenjenih kuća, lokala, stanova nego u Halo Oglasima.

Ovo je već neko pisao, mislim Nebojša Milanović. Razlika između tog perioda kada su stanovi skočili, i ovog danas je dijametralno suprotna, tj. obrnuta.
Tada si iz jednog neuređenog sistema i neregulisanog tržišta prelazio u jedno stabilan sistem i tržište, gde dolaze strane banke sa kapitalom u unose ga, a danas ti je situacija obrnuta.

Ima i onih koji se vesele jer misle da će nekom bogatašu da propadne lova. Ne razmišlja šta će biti sa njim i njegovom porodicom. To me sve podsetili na onu foru. Nek' komšiji crkne krava, a nek' crkne i meni. Što tebi? Pa da nema od koga da pozajmi mleko.

Stavi novac u 2. banke. Tako ces dobiti svih 100.000. nazad. ;)

... cim zasmrdi prebacujes u drugu banku, i drugu valutu ...

Pa zasmrdelo je vec, zbog toga je tema obnovljena i dobija na znacaju upravo ovih dana.

Nije mi jasno ovo oko druge valute, kad razmenis u drugu valutu (na vreme) jel opet nosis u banku ili stavljas u slamaricu?

Dakle, postoji jedna ISTINA i LAZ, otkrio sam ameriku hiljadu puta ponovljena laz postaje istina... Ovo sto cujemo po medijima i ovi bombasticni naslovi, su strasni po sadrzini i nedovoljno obradjeni. Laik vidi naslov koji je lako razumljiv, i u*ere se od straha... Covjek se utapa u mase, pa vremenom izgubi mogucnost rasudjivanja, i stalno osluskuje medije i mase sta pricaju i po tome se rukovodi. Treba ostati pribran, razgovarati sa kvalitetim ljudima, i donositi sto je vise moguce samostalno odluke. Moje LICNO misljenje, da se ne protumaci pogresno, to je samo moj stav, je da od propasti eura nema nista. U jednom od prethodnih postova sam pisao neki roman, sada ponavljam, tesko nama ako mislimo da cemo ikada da budemo ravnopravni, makar i prividno sa bivsim imperijama sa zapada. proslo je vrijeme osvajanja vojnom cizmom, danas se to radi na drugi nacin. Idi i ukradi duks iz butika, naci ce te!!!!! Sve se zna i sve se radi sa nekim ciljem, e TU lezi zec, treba znati ko time rukovodi i za ciji se cilj to radi. Ponavljam svoj stav, dok Njemacka ima euro ne treba brinuti... I tako da se ne opterecujem puno.
Da odg na tvoje pitanje ako hipoteticki pukne euro, i prebacis ga npr u drugu valutu, poslednja stvar koju bi uradio je da pare drzim na banci, ne vidim niti jedan jedini razlog za to. ta situacija bi nas vratila ko zna gdje, ekon kolapse pri cemu je slamarica zakon... Ziv kes je kada ga imas u rukama

U kom grmu leži zec, vreme će pokazati, ali pretpostavka je da bi spasao vrednost svojih evra, ti sad kupiš neku nekretninu.
Pa ti sada imaš lokale i to u dva tržna centra u Knez Mihajlovoj ulici, koji se izdaju znaš za koje pare? Besplatno. Znaš zašto,? Tržni centar je puko, lokal više ne može da se proda, posao ne ide, praviš minuse, i onda daš drugome besplatno samo da bi taj drugi plaćao skupe režijske troškove. Dakle, lokal u Knezu, u najstožem centru Beograda, možeš dobiti bukvalno na bespaltno korištenje. To je nekada bilo nezamislivo, ali nekada.

Prema tome, kakva je onda sigurna investicija stan u Žarkovu?

žutokljunac, pojasni to oko cena lokala u najstrožem centru, imaš li neke konkretne primere?

Pouzdano znam da je kvadrat u tržnom centru Milenijum plaćan 7000 eur sa malim popustima (10-15%) za pojedine rubne i manje atraktivne lokale.

Imam konkretan primer. Tj. dva primera.

Prvi: Moj dobar drug koji ima firmu je bio više od šest meseci bespatno baš u tom TC-u. Onda se gazdarica slomila da izda taj lokal pošto-poto, pa je našla neke klince i izdala ga za 100 i nešto evra, mislim 120. Pa su posle i ti klinci izašli. Idi miki do tamo i raspitaj se. Polovina lokala se izdaje ili prodaje, ali to tako stoji dugo vremena. Možda dve godine. Uglavnom ti ljudi koji su plaćali Bog te pito koje cifre za kvadrat, jer su mislili lokal u Knezu ima li šta bolje i sigurnije, su došli u očajnu situaciju.

Drugi primer: Pre dva meseca vidim oglas u Halo Oglasima: Lokal u Knezu, veliki izlog direktno na ulicu. Mislim da su tražili oko dve hiljade po kvadratu. Pozovem kevu, rekoh idi mama pogledaj. Keva ode, i kaže mi, šta je bre ono, pa ono sve pusto, zapišteno, taj lokal nije na Knezu već ulaziš kroz neke hodnike, silaziš dole u suteren. Ja ono ne bih ni džabe, šta će nam.Samo sam se nasmejao i odmah povezao priču. Sve mi je bilo jasno.

A imam još primera. Pre tri dana sam gledao lokale ispod Taša, kod pijace. Tu su ti ekstra lokali dva soma po kvadratu. Otišao tamo, neka udžerica, prođe 200 ljudi dnevno. Pet lokala stoje u nizu. Samo jedan je useljen. Neki krojač. Resto sve prazno. Stoji tako dve godine. Prašina i paučina na izlozima. Ispred smeće.