Isplativost kupovine stana (kuće)

zanimljiva tema, i ja razmisljam sta ako propadne evro, tj sta ako krene da gubi neku vrednost, itd
znam da stan u zarkovu je slaba igra, ili lokal u milenijumu, ali to je bio biznis, posebno za lokal u milenijumu,
znalo se da se moze otvoriti sutra novi trzni centar, da ce privuci nove ljude, ovim ili onim

mene zanima sta mislite o stanu u knez mihailovoj, ili da ne budem toliko ocigledan,
o stanu u sirem centru dakle - donji dorcol, dalji vracar, deo zvezdara oko vuka, i male ulicice oko dimitrija tucovica, znaci ono sto je 2, 3 km od trga republike,
i to ne kroz aspekt biznisa i zarade, vec osiguravanja sopstvenog kapitala. ne mora stan da se zaradi i otplati u minutu ili za 10 godina, dovoljno je da ocuva svoju vrednost, da pokrije troskove,
i da donosi neki prihod kojim bi se kompenzovala, pa cak i vise od toga - neka amortizacija stana.

kao i svi razmisljam i ja sta uraditi sa nekom kolicinom eura, jedna valuta povlaci drugu, nema sanse da euro propadne skroz a svajcarska da se smeje.
Sto se tice zlata, lepo je neko pokazao grafikon, to je igra i spekulacija, mogu onda i akcije da se kupe

Ne može se generalno reći o svim tim lokacijama koje si naveo jer su prilično različite.

Opiši neki stan koji si video ili daj link ka njemu pa se može pričati o svakoj nekretnini posebno.

Lično mislim da je ovaj zastoj na tržištu doveo do drastičnog pada precenjenih nekretnina (Senjak, Vračar i slično), čujem da se Senjak skoro izjednačio sa Novim Beogradom (od boljih delova NBGD-a je jeftiniji odavno), tako da se čini da stvari idu u pravcu tačnije raspodele cena spram prave vrednosti, što je dobro.

ima vise stanova, naravno koje sam gledao.
tj pre svega, odlucio sam se za nove stanove, i zbog duzeg vremena exploatacije, i zbog toga sto mislim da se covek lakse dogovori sa investitorom koji radi to zbog posla, nego sa starim stanovima, gde vecini vlasnika nije nuzda da prodaju, cak mi se desilo da kad pozovem, dobijem informaciju, da se za sada stan nece prodavati.

dalje - gledao sam manje zgrade, sa par stanova (manje od 10 recimo), i u nekom od krajeva po obodu centra, i uglavnom se vrtim oko zvezdare, i ulica oko dimitrija tucovica, ona strana prema groblju je nesto jeftinija, od strane prema bulevaru. Uopste ta lokacija oko dimitrija tucovica (ne racunajuci same zgrade bas u dimitrija tucovica) mi se jako svidja jer prema gradu nikada nema guzve, jako se lako stize do vuka, do trga, dalje do kalemegdana, pa cak i najbrze ima vezu sa NBG

takodje sam gledao i lekino brdo, medjutim nisam nesto bio zadivljen, upravo tim guzvama kojih ima mnogo, a i cene su malo jace nego ovde, a donji dorcol drzi cenu kao pre krize, kao da zive u paralelnom svetu.

elem - nisam jos skroz zagrizao, jer imam reseno stambeno pitanje, ovo je cisto eto da stoji stan, da novac ne krene da gubi vrednost, ali sam prosle nedelje imao vremena i obisao tih par gradilista, i popricao sa investitorima, izdvojio bih jedan stan koji mi se najvise dopao, prvo arhitektonski zgrada, drugo pristup samih investitora, i tako to.
konkretan oglas je ovaj : http://www.enekretnine.com/nek...ListPrice%20ASC&total=9386
taj stan koji je u oglasu je prodat, ali nije ovaj sto je pored njega i on je nesto malo veci, nisam nasao direktan link za njega u oglasima, i jos mi je bolji jer gleda na dvoriste, a ima opcija koja mi je ponudjena da uzmem i ovaj pored njega manji, on ima 25-30 kvadrata, ne znam tacno koliko, gde bih dobio i bolju cenu logicno.
Inace kraj mi se toliko svideo, kakav je mir, kao i slike zgrade, u odnosu na ovde gde sam sada, da se cak razmisljam ako bih uzeo oba, da ih spojim u jedan veci i da se tu preselim, a da izdajem ovaj moj.

Sve je krenulo od toga sta ako propadne euro, cemu onda ustedjevina, ovo mi se cini da je nesto sto ima neku trajnu vrednost, bila nekad veca, nekad manja, ali ipak ostaje kao vrednost.
E sad, zanima me misljenje ovde ljudi, vidim da dosta pratite situaciju, da se razumete, itd

Meni ovo izgleda kao skroz ok ponuda, sigurno jedna od boljih u Beogradu (boljih u smislu umesnijih i realnijih, za razliku od mnogih koje to nisu).

Ako ti lokacija odgovara, ima rezona krenuti u pregovore.

Moje mišljenje, uzmi ga s' rezervom, pogotovo kada su tako važne životne odluke u pitanju.


Dići će se velika frka, panika, neki će pokupovati nekretnine, neki zlato, švajcarac, i na kraju neće od svega biti ništa, tj. evro neće propasti. Iz prostog razloga što Nemci sada tvrde pazar. Ako uspeju, biće glavne baje, mnogo veće nego sada. I u ekonomskom i u političkom smislu.

Između Nemačke, Švajcarske i USA, kladim se na Nemačku.

USA isključujem zbog razloga koje sam opisao ne prethodnoj stranici, Švajcarci su mi jako pouzdani ali hteli-ne hteli i oni su vezani za EU.

Moja dobitna kombinacija ( molim te, ovo nije nikakav savet ):

1) Novac ne držim u banci na računu. Novac držim isključivo u sefu.

2) U ništa ne ulažem, pogotovu ne nekretninu, već držim živu lovu. Seljački, ali sada samo tako. Nikakve kamate me ne zanimaju. Neka daju drugome.

3) Dilema mi je samo evro ili švajcarac. Prednost dajem švajcarcu, s' tim, da imam evre ne bih ih menjao u švajcarce zbog velikih marža ( koje ću isto tako morati platiti kad budem vraćao u evre jer smo mi uvek bili u evro valutnoj zoni, i uvek ćemo biti. A dva puta da platim po 3-4% ne dolazi u obzir jer automatski time svoj kapital obezvređujem za 8% ).

Moj vidjenje stvari je sledece,

Ako bas imas rijeseno stambeno pitanje, i ako imas novac sa kojim ne znas sta bi radio, a ne bi se upustao u neke kombinacije, ulaganja biznis i sl. uzmi ga. kao sto kazes da te ne zanima u narednih godina neka zarada, vec zelis da osiguras kapital i mirnije spavas mislim da je to dobra kombinacija za tebe. Cijena je cini mi se ok, nov stan, pogodna lokacija itd. E sad moje iskustvo sa novim gradjevinama u crnogorskom primorju je. OTVORI 50 ociju dok kupujes.
To sto pisu keramika ova ili ona, i ostale stvari dobro provjeri, raspitaj se, povedi nekoga ko se razumije u gradnju, neka pogleda to malo, bilo bi lijepo ako investitori nude fotografije tokom gradnje, da se vide izolacije, armatura, iz koje firme je koristen beton itd. Da ne pretjerujem, ovdje su iskustva sa novim zgradama uglavnom losa, ne naravno sve, ali ima ih losih, naravno nije ni jedna pala i srusila se ali su fasade lose, radjeno je brzo, preskakali su faze, podlogu itd, keramika kad je kucnes zvoni, koriste pestanove cijevi za vodu umjesto njemackih, kad zelis da promjenis cesmu, mrda se u zidu koljeno od vode, jer su ubrzali proces maximalno i nisu cekali da se sve lijepo stegne, bojleri bzv, pad umjesto da ide u slivnik ide prema vratima, ili u cosak, obicna fug masa umjesno vodotporne itd. Sto kazu lice picu prodaje pa ivestitori gledaju da to dovedu do perfekcije, a ispod...

1. =
2. =
3. €

Pa kako bude.

Hvala svima na savetima, i uopste ukljucenje u pricu, upravo je ovo sustina razmisljanja - imam odredjeni novac koji se akumulirao godinama od rada,
nemam ambicije, a ni vremena da izmisljam nove poslove, i ovog mi je preko glave (outsourcing firma), u sklopu mog posla nemam gde vise da ulazem,
imam u vlasnistvu kucu odakle rade programeri, davno je ulozeno sto treba u opremu i softver, tekuca ulaganja ne uticu na ovu akumulaciju,
i jednostavno hocu pre svega da sacuvam kapital, cak sam spreman i da podnesem neki gubitak na njemu, ali da je koliko toliko stabilan.

Koliko me plase crne misli i price o demografiji, sa druge strane stanovnika u svetu nikad vise, i sve vise, i vise, i vise a i to je daleko, pricamo o nekoj buducnosti od 10-20-30 godina, gde nece nestati srbija,
a i da se ne zove vise srbija, nego recimo 'rusija', haha, ili kina, ili kako god, opet ce taj stan ostati tu gde jeste. Elem, nameru sam dakle objasnio.



Sto se tice tog da otvorim cetvoro oci, to me je upravo privuklo - investitori mi deluju korektno, trazio sam da me odvedu na prethodne zgrade,
da porpicam sa komsijama, sa kim god sam pricao imaju reci hvale, placena je kompletna direkcija za gradjevinsko zemljiste unapred, sto mi svi kazu da je retkost, itd.
Placanje prati gradnju, nema unapred davanja novca, bla bla, sve to mi deluje valjda dovoljno profesionalno, i to me je u stvari i vezalo,
tj izbilo mi sve neke polu-argumente - ostao mi je jedini argument i najveci- da li je pametno uzimati ili ne.
Da nemam reseno stambeno pitanje ne bih imao dilemu, ovako jos uvek sam na klackalici.

Jos uvek sam otvoren za suprotnu argumentaciju naravno

DLN

A ti daješ ljudima stručne savete a da pritom ne znaš ni najosnovniji fakat, tj. koliko država garantuje nekom štediši. Meni je to bezobrazno i totalno laički.

Država, bolje rečeno Narodna banka ti garantuje do pedeset hiljada evra. Ulozi preko toga, tj. novac preko toga bi u slučaju bankrota poslovne banke, propao. To znači ako imaš osamdeset hiljada, država garantuje pedeset, dok ti trideset propadaju.
Razlog zbog koga sam napisao sef je što u nekom najgorem mogućem scenariju, kada bi nastala panika i stampedo na banke ( što stvarno ne bih voleo, zato se uvek ograđujem jer ipak takvim prognozama stvaraš kod ljudi paniku ), bojim se da centralna banka više ne bi imala živih novčanica, tj. živog novca, i da bi davala neke hartije od vrednosti. E to je ono što mene plaši, i razlog zašto sam napisao da bih novac ipak držao na sigurnom, onako po seljački, butkica švajcaraca, evrića. U sef bih stavio i jednu jabuku. Čisto radi fore. :D

A što se tiče nekretnina, pri takvom scenariju, one će tek da odu žestoko dole. Zbog čega. Evo još jednog relevantnog pokazatelja. U Srbiji je po ovogodišnjem popisu stanovništva od 2002. godine do danas izgrađeno oko 270 000 stambenih jedinica. Moja pretpostavka sigurno bar dvesto hiljada na kredit. Šta misliš, šta će biti sa njima u slučaju ovakvog scenarija pucanja, o kojem pričamo. Idu na doboš, i onda odjednom imaš ogromnan broj stanova koji se prodaju. Ti dalje donosi zaključke o ceni takvog stana.
Opet samo moje mišljenje, a ti majstore radi onako kako misliš da je najpametnije i srećno ti da sačuvaš svoje pošteno zarađene pare.

Nisam bas razumeo zasto je sigurnije da budu na racunu prilikom konverzije, jel moze pojasnjenje?

Misljenja sam da je najsigurnije kupiti nekretninu, ali s obzirom na naduvane cene i nemogucnost
nalazenja na lokacijama u BG-u koje bi me privukle (nekretnina u Boru ili Majdanpeku???), nisam za to da se uzme bilo sta po svaku cenu.

Mene je zanimalo da li su pare sigurnije u slamarici ili u banci u situaciji sloma evra jer pretpostavljam
da dosta banaka nece preziveti taj scenario.

"Krah" evra ne mora da znaci da ce banke propasti i obratno.
Ako bi se vratile stare valute, postojeci evri bi se promenili u zeljenu valutu po fixnom kursu.
Ako bi pala vrednost evro enormno (e sad pitanje sta je enormno... meni je i 20% enormno, ali ako cene stanova ostanu recimo iste u evrima, onda to nije neka razlika), sto ce se verovatno desiti kada Nemacka najzad pusti Eurobonds, verovatno bi se bankarski sektor stabilizovao, i osim pada kupovne moci stanovnista, ne bi bilo nekih efekata. Evrozona bi postala nova Amerika :)


Sto li samo svi pominju ulaganje u stanove, ispada da svi ovde imaju po pola miliona evra :)

Evo ovako. Neka je stan danas 100 000€. Neka evro "propadne" tj. nestane. Neka kao što si rekao, ponovo svaka zemlja vrati svoju nacionalnu valutu. Tih 100 000 evra ćeš moći na zameniš u tu novu valutu. Verovatno će svi menjati u nemačke marke. Opet ćeš dobiti neki kurs koji Nemci odrede, npr 1,95. Za 100 000 evra dobiješ 195 000 maraka. Šta će biti sa cenama stanova? Misliš da će sada stan koštati 390 000 maraka? Jer po logici po kojoj neki ljudi razmišljaju, tako ispadne. Eto, ja npr. mislim da će taj stan koji koji danas košta 100 000 evra, tada koštati 195 000 maraka, ili bolje da kažemo 200 000 jer naš narod voli da zaokruži. I onda, kako je opšta kriza i nemaština, cena će mu pasti 10-15-20%. To je scenario koji je najrealniji.

@zutokljunac, ako cena stana u tvom primeru bude 195.000 ili cak i 200.000, to nije nikakav krah evra ili problem za narod - u sustini, to bi bila samo promena imena valute. Ja pre mislim da bi u takvom scenariju cene otisle na nesto tipa 250.000 prvo.
To sto narod nema para - pa on i sada nema para :D Mislim da menjanje evra u marku ne bi to promenilo nimalo (u korist pada cena stanova).

@Braksi, zk jeste malo drzak ali je izgleda u pravu.
Ti uopste izgleda ne znas da dinar nije vezan za evro i da trziste ipak odredjuje njegovu cenu (sa opaskom da NBS tu i tamo intervenise inace bi dobili EUR/CHF scenario samo u suprotnom smeru). Fixiran kurs bi znacio da je srednji kurs 100 i nema pomeranja.
Domaca valuta za banke je samo odlican nacin da zarade dodatno, a nikako problem. Kada daju kredite u dinarima one se pozajmljuju u dinarima, tako da nemaju valutni rizik. Kada se daje kredit indexiran u evrima, onda se zaduzuju u evrima, i cak dobijaju na kursnim razlikama (tj. do sada su dobijale, sada ce to ukljuciti u marzu).
To sto je neko uzeo kredit u CHF a da NEMA platu vezanu za CHF je ludilo. Ja pomno pratim, zbog posla, FX trziste, pa 2008 nisam slutio da ce CHF otici ovako daleko do skora. ALi ne bih uzeo kredit u CHF iako je bio jaaaako primamljiviji, posto nemam platu vezanu za CHF.
Kredit vezan za EUR je sa druge strane bolja varijanta od kredita u RSD jer je kamata mnogo manja od pada RSD u odnosu na EUR. Za razliku od CHF, tu ne postoji dupli kursni rizik.

Sto se "garancije" drzave tice, tu se slazem potpuno - ako dodje do nekih problema, bice kao stednja 90-ih i nista bolje.

Žao mi je ako sam te uvredio. Izvinjavam se. Inače, u prirodi nisam nešto konfliktna osoba.

Žutokljunac, proveri računicu koju si gore izneo...Kakvih 390 000 maraka, nešto si pobrkao..

Lično, u slučaju "propasti evra" cenim da će stanovi koštati mnoogo manje nego sada.

Verovatno je pitao da li bi kostali 195.000 maraka (sto bi bila EUR_equ) ili bi se podigla u nebesa na 390.000 maraka. Jeste dobro pitanje.
Mislim da bi prvo otisli navise, ali bi se brzo jos vise spustili.

ponuda i traznja formiraju cijenu, prilikom npr propasti eura i uvodjenja marke, cisto sumnjam da bi narod bio raspolozen za investicije, danas vlada strah, a kamoli tada, samim tim cijene bi pale, bas pale, kao i kompletno trziste i ekonomija, koja bi pocela tradicionalno da sivi...