elitemadzone.org - Ko kupuje silne izgradjene stanove?

Ivan Dimkovic

Administrator
Član broj: 13
Poruke: 16687
..2bb:3480:8025:6f76:8970:e2ee

+7177 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 09:10 - pre 45 dana i 2h}

Citat:

dejanet:
Sada su na snazi vece kamatne stope zbog inflacije.

Ako se te kamatne stope vrate, cene nekretnina ce eksplodirati ponovo.

Ima da idu u stratosferu - zato mi nije bio problem da debelo preplatim poslednju gajbu, rekoh sta qr - za nekoliko godina sve i da mi ne treba vise izacicu sa solidnim plusem :)))

Nekretnine su glavni nacin na koji banke printaju lovu - prilikom zatvaranja kredita, a posto se civilizacija navukla na jeftin inflatorni novac, samo se ceka da stamparije ponovo krenu u overdrive :)

DigiCortex (ex. SpikeFun) - Cortical Neural Network Simulator:
http://www.digicortex.net/node/1 Videos: http://www.digicortex.net/node/17 Gallery: http://www.digicortex.net/node/25
PowerMonkey - Redyce CPU Power Waste and gain performance! - https://github.com/psyq321/PowerMonkey

Odgovor na temu

Java Beograd
Novi Beograd

Član broj: 11890
Poruke: 9524
*.static.isp.telekom.rs.

+10257 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 09:21 - pre 45 dana i 2h}

Postoji izreka za kupovinu nekretnina: Kad god kupuješ - preskupo je, ali ne brini, biće još skuplje.

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

Odgovor na temu

Ivan Dimkovic

Administrator
Član broj: 13
Poruke: 16687
..2bb:3480:2916:1a5f:ae61:a53e

+7177 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 09:36 - pre 45 dana i 1h}

Upravo, sa tim razmisljanjem sam propustio bio nekoliko jako dobrih nekretnina u 2016 i delom 2017 - prica "ovo je skupo, bice slicno nesto" se uvek zavrsi da se "slicno nesto" na kraju pojavi, ali sa novom - jos skupljom, cenom, bukvalno mozes da racunas na to :-) Trebalo je 2 godine da te uopste "u*ere" da te izaberu kao najbolju ponudu, uzas.

Poucen tim iskustvom, 5 godina kasnije - kad mi je agent rekao da se pojavilo nesto sto je bas po mojoj specifikaciji, nije bilo premisljanja uopste, cena uopste nije bila parametar diskusije.

Sto Ameri kazu... seller's market.

Najgora distorzija u NL, koja mozda jos nije stigla do Srbije, je tolika usijanost trzista da mnogi agenti prodaje odbijaju da razgovaraju sa ljudima koji nemaju agenta za kupovinu... nece gube vreme, znaju da imaju dovoljno zainteresovanih sa profesionalcem i znaju da ce to da im skrati posao znacajno (nece biti amaterskih pitanja i sl.). Tako su nas 2016 gledali u cudu kad smo gledali neku kucu u Hagu, kao a gde vam je agent? Pa bila jurnjava naci agenta to popodne... naravno, agent je samo uzeo lovu, dobili smo patku, kao i par puta posle.

E, sad, u nekim ranijim vremenima su ti agenti za kupovinu imali bar teorijski benefit za kupca da mogu da obore cenu - neki su cak radili na % od oborene cene (no cure no pay).. sad je to potpuno besmisleno posto je >nemoguce< oboriti cenu, moze samo da ide na gore... time su prakticno izdubili deo trzista za sebe gde postoje samo zato zato sto "mora" (inace neces izgledati ozbiljno) i uzimaju par hiljada do nekoliko hiljada EUR po angazmanu, bukvalno ni na sta. Zlo.

Onda, na to dodati "brokere za nalazenje kredita" koji su prakticno nepotrebni bilo kom sa elementarnim znanjem aritmetike :) ali eto... dosta ljudi misli da ce da ucare nesto, pa i to kosta nekoliko hiljada EUR :))) Meni su u banci rekli da mi ocigledno ne treba savetnik za kredit, ali moras da polozis neki ispit sa 30-tak pitanja da se pokaze da si kompetentan i razumes osnove finansija... ispit je smesan, najjace je da cu da platim nekom zvrndovu 5000 EUR da pogleda u search engine za ponudjace finansiranja... no pasaran! :)

Odgovor na temu

Ivan Dimkovic

Administrator
Član broj: 13
Poruke: 16687
..2bb:3480:2916:1a5f:ae61:a53e

+7177 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 09:54 - pre 45 dana i 1h}

Citat:

B3R1:
@MajorFatal:

Da, najgori ... ali Eurostat misli drugacije - ako pratimo boju ove mape kazu da 80-85% ljudi u Srbiji ima nekretnine u vlasnistvu ljudi. Rumuni su tu blizu 100%. Dok ako posmatramo ove germanske zemlje (DACH, kako ih zovu), kao i Turci - sve su u crvenoj zoni, sto znaci da su Svabe i Turci velikom vecinom podstanari. Nista drugaciji nisu ni Svedjani. Dok su recimo Norvezani u zelenoj zoni.

Nemacka ima nizak % vlasnistva zato sto su uslovi za kupovinu vrlo striktni - npr. vecina kreditora trazi 20% downpayment, prilicno su restriktivni za davanje kredita, porezi na prenos u nekim gradovima su cista pljacka (!!!) i ima trista zackoljica sto proces cini ili skupim ili tesko dostupnim sirokom % stanovnistva. Mislim, uzevsi u obzir cene stanova tamo sad, ja ne znam kako bi neko sa normalnim primanjima mogao da priusti bilo sta.

Kao sto znas, sa druge strane, u Holandiji, ako mozes da priustis primanjima, mozes da uzimes kredit bez downpayment-a ili sa nekom smejurijom tipa 5% (bice kamata nesto visa, ali u principu mozes ako ti se hoce), porezi na prenos su civilizovani i... jos vaznije, rental market je toliko idiotski (70% stanova su socijalni tj. pod rent kontrolom, sto znaci da se u njih tesko ulazi tj. nikako ako nisi "slucaj" a za onih ostalih 30% se bije N puta vise ljudi nego sto je stanova).

Cak je ranije u NL mogao da se uzme kredit da samo placate kamatu ad-infinitum tj. do poslednje rate, pa su gomile uzimale tako stanove racunajuci (ispravno) da na kraju uvek mogu da prodaju taj stan i vrlo verovatno izadju sa profitom posto za 30 godina nema teorijske sanse da kosta manje nego vrednost kredita. Ovako nesto je u Nemackoj nezamislivo bilo uvek i Nemci su bili ti koji su ke*ali Holandjanima da "ohlade" svoj real-estate market zbog potencijalnih strukturnih problema za ekonomiju.

Odgovor na temu

Java Beograd
Novi Beograd

Član broj: 11890
Poruke: 9524
*.static.isp.telekom.rs.

+10257 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 11:00 - pre 45 dana}

Citat:

Ivan Dimkovic:... mnogi agenti prodaje odbijaju da razgovaraju sa ljudima koji nemaju agenta za kupovinu... nece gube vreme, znaju da imaju dovoljno zainteresovanih sa profesionalcem i znaju da ce to da im skrati posao znacajno (nece biti amaterskih pitanja i sl.). Tako su nas 2016 gledali u cudu kad smo gledali neku kucu u Hagu, kao a gde vam je agent? Pa bila jurnjava naci agenta to popodne... naravno, agent je samo uzeo lovu, dobili smo patku, kao i par puta posle.

Mator sam čovek, pa sam bio u prilici da kupoprodajem nekretnine više puta.

Pre puno godina, u Srbiji, "agent" je značilo da nađeš nekog da ti nađe stan.
Posle je "agent" značilo da nađe stan, i da "agencija" (novi pojam) sredi papire, napiše ugovor i posreduje.

Sada je "agent" praktično "pod moranje", i 2% agenciji u džep. Evo zašto:

Kod prodaje, stanovi koji se prodaju preko agencije, u velikoj meri se oglašavaju samo na sajtu agencije, a ne više "pod obavezno" u dva-tri najveća web oglasnika.
Tako, pojedinac, kao kupac niti ne može da dođe do te ponude, jer praktično ne može da čita sve sajtove, svih agencija svaki dan.

Kad sam par puta prodavao nekretninu, kapiram, wtf, šta će mi agencija, da mi uzme 2%, za koji moj? Oglasiću sam, javiće se kupci, meni ostane MNOGO evara u džepu!
Fazon: "Prodajem, bez posrednika, takav i takav stan ..." Nađemo advokata, napiše ugovor, overimo kod notara, ostanu oboma puno para.
I oglasim ja, i - JAVLJAJU SE SAMO AGENCIJE u prvim danima! Ali ... Sa pitanjem: "Da li želim da one posreduju i preporuče stan svojim klijentima, naravno za 2% mojih para."
Pitam ja: zar nećete, kad već vidite ovu ponudu, da je predočite kupcu koji vas je angažovao? Kupac vas plaća, zar niste dužni da ga obavestite o ponudi?
Ne, kaže, ne radimo mi tako. Ne nudimo našim kupcima ovo sa oglasa, ako ne dobijemo 2% + 2%

A kupci, naravno, angažovali agenciju, pa ne gledaju oglasnike, računaju "obavestiće me agent ako se nešto pojavi"
Sve u svemu, vrzino kolo.

Ipak, kad se hoće, i kad si istrajan - može se. Agenciju sam platio samo jednom, od nekoliko kupoprodaja.

OTPOR blokadi ulica, OTPOR blokiranom Beogradu, OTPOR blokiranoj Srbiji

Odgovor na temu

B3R1
Berislav Todorovic
NL

B3R1
Član broj: 224915
Poruke: 807

+640 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 12:34 - pre 44 dana i 22h}

Citat:

Ivan Dimkovic:Najgora distorzija u NL, koja mozda jos nije stigla do Srbije, je tolika usijanost trzista da mnogi agenti prodaje odbijaju da razgovaraju sa ljudima koji nemaju agenta za kupovinu... nece gube vreme, znaju da imaju dovoljno zainteresovanih sa profesionalcem i znaju da ce to da im skrati posao znacajno (nece biti amaterskih pitanja i sl.). Tako su nas 2016 gledali u cudu kad smo gledali neku kucu u Hagu, kao a gde vam je agent? Pa bila jurnjava naci agenta to popodne... naravno, agent je samo uzeo lovu, dobili smo patku, kao i par puta posle.

Meni to nikada nisu uslovljavali, barem ne otvoreno. Doduse, moguce je da za neke high-class/lux nekretnine (ergele, bazeni, golf-tereni ...) traze da imas kupovnog agenta ili cak mozda da budes clan nekih zatvorenih klubova (ono - 3 prijatelja po preporuci ... tajni pozdravi, bratstva, jedinstva i ostale fore i fazoni koje mi idu na ganglije, da budem iskren). Doduse, ja vec imam stan u vlasnistvu ovde i to popunim kada kontaktiram agenciju, tako da onda verovatno racunaju: aha, ovaj je dzomba, znaci ok. :-) Mozda ...

Citat:

Onda, na to dodati "brokere za nalazenje kredita" koji su prakticno nepotrebni bilo kom sa elementarnim znanjem aritmetike :)

Zavisi od koga trazis kredit. Ako ga trazis od banke gde si dugo klijent ili ako vec kod njih imas jedan kredit obicno to ide glatko, jer uvek zele da te zadrze u okovima koliko god mogu.

Citat:

Java Beograd: Mator sam čovek, pa sam bio u prilici da kupoprodajem nekretnine više puta.

Pre puno godina, u Srbiji, "agent" je značilo da nađeš nekog da ti nađe stan.
Posle je "agent" značilo da nađe stan, i da "agencija" (novi pojam) sredi papire, napiše ugovor i posreduje.

Sada je "agent" praktično "pod moranje", i 2% agenciji u džep

U Holandiji je u 99.999% slucajeva pod moranje, jer su 99.999% kupaca kreditni kupci. A banke nece da odobre ljudima kredite za stan ili kucu (porodicne kuce su cesci tip nekretnina ovde) koje ti neko ponudi preko oglasa ili preko "to mi nudi kumovog kuma brat od tetke po babine linije telefonom - obavezno fiksnim". :-)

Tako da iako teorijski ako znas prodavca i imas kes mozes da zaobidjes agente, da se direktno s njim dogovoris, a onda vas dvoje odete kod notara i zavrsite pricu - u praksi cak i kada je prodaja unutar uze familiije Holandjani gotovo uvek angazuju agenciju, jer je lakse - agenti odrade kompletne papire, provere godisnji finansijski izvestaj kucnog saveta (za stanove), koordiniraju banku, notara, kupca, prodavca ...

Ivan je zaboravio da pomene jedan detalj koji dodaatno ilustruje ocajnicku situaciju na realestate trzistu: pre 15 godina gotovo po pravilu kupci su osim svih pomenutih agenata angazovali i tehnickog savetnika/inspektora (obicno gradjevinskog inzenjera, tehnicara ili ponekad i obicnog dundjera koji je imao firmu za to), koji je isao da pregleda ispravnost svih instalacija, fasade, zidova, oluka, dimnjaka ... i o tome sastavljao elaborat, gde bi za svaku manu koju bi pronasao navodio sta je otkrio i koliko bi otprilike kostala popravka svega toga. Prednost angazovanja tih likova je bila u tome sto ako nakon kupovine otkrijes manu koju taj nije video mogao si direktno da ga tuzis i izvuces pare za popravku. Naravno, doticni bi onda naplatio tu cifru od svog osiguranja, ti bi dobio pare za popravku ... Medjutim, kada je poceo ovaj realestate-hype taj obicaj se izgubio. Kupci vise to ne rade, niti uslovljavaju prodavca u ponudi da ce raskinuti ugovor ako tehnicki inspektor otkrije suvise mana. Zabole ljude vise za to - daj sta das ... ocajni su! Eto dokle to ide ...

Odgovor na temu

Ivan Dimkovic

Administrator
Član broj: 13
Poruke: 16687
*.cable.dynamic.v4.ziggo.nl.

+7177 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 14:20 - pre 44 dana i 21h}

@B3R1,

U Hagu, u vreme kad șam kupovao kucu na 2 mesta je palo pusenje zbog nemanja agenta, jos te gledali kao WTF ti radis onde bez agenta, pogresio si adresu sine :-)))

Jedan od tih agenata koga smo morali da uzmemo nam je posle za*sao kupovinu "brzinom" u akciji (koliko ih boli ona stvar, ono dolazi na posao u ponedeljak popodne i jos se cudi u mailu sta ti je i sto ga pozurujes :-)... 2022-ge sam kupovao stan i bolelo me je dupe za agenta, ali i tad je padalo serijsko p*senje dok pukom srecom agent prodaje stana gde mi ponuda nije prosla nije rekao da ima lika 2 sprata iznad koji se razmislja da li da proda ili ne... iskreno mislio sam da je BS, ali kad me je pozvao da vidim taj stan nekoliko nedelja kasnije pripremio sam drugu strategiju koja uspeva... ali kosta :-)) Na kraju staro pravilo, uvek tacno... para vrti gde agent ne moze :-)

Sto se uslova da napises nekada standardno "uslov kupovine je odobrenje kredita" - iz mog licnog iskustva, to je bila cista ispisnica 2022-ge, i vrlo verovatna ispisnica 2017-te... toliko ima ljudi koji kupuju kesom (jos jedan sok kad si nov, ono - odakle toliko ljudi sa tolikom kolicinom likvidnog kapitala) da kupac nije ni hteo da rizikuje kad vec ima ljudi spremnih da kesiraju celu transakciju bez rizika... mozda je druga prica za druge kategorije nekretnina, ali za ono sta sam ja kupovao je bila "topla preporuka da ne napises taj uslov, ako zelis da te uzmu za ozbiljno", mislim da sam izgubio dvocifren broj licitacija tako, na kraju rekao hebe mi se i ovako i onako nema sanse da banka ne odobri kredit, pa 'ajde... ali mogu da mislim koliki je to problem za ljude koji nisu 100% sigurni da li ce proci.

Ali sve to govori u prilog koliko je usijano to trziste, i koliko je vazno za neku drzavu da ima liberalizovane zakone za izgradnju - inace se stvara cirkus bas kao u NL. Sad trenutno je mozda malo bolje zato sto su se pritajili ljudi zbog enormnih kamata za kredite, ali cene su upravo stigle svoj najveci istorijski nivo iz 2022 i trajektorija je jasna. Bizarno je koliko to moze da se odrzava sve dok ekonomija zemlje to dozvoljava. Srbija bar ima prostora da se gradi.

A tehnicka ispravnost koju si pomenuo... HAHAHAH, koji je to smeh tek... mi smo to uradili za kucu prilikom kupovine, kao "treba", posto je kuca bila, je li, "polovna"... brate mili, ja sam mogao bolji tehnicki pregled da izvedem, bukvalno lik proseta i kaze ocigledno za nekih 600-700 EUR koliko je vec bilo.. plus sve i da nadje bilo sta, sta ces koji q da radis? Prodavac ima nanizan red potencijalnih kupaca, ako se tebi ne svidja ima ko ce da kupi. Ugovor napisan tako da vlasnik "nista nije video, nista nije cuo" pa je besmisleno uopste i pokusavati nesto kad je "seller's market".

Najveci hit kad su postali skroz bezobrazni je bio "novi poslovni model" prodaje objekata u izgradnji - gde se objekti prodaju kao polovni (!) ali, hej, kaze baja u odelu sa laptopom: firma daje "garanciju" koja je satro-gistro ekvivalentna garanciji za nov objekat. Jeste klinac, posto ta firma taman postoji koliko traje projekat, posle ide u stecaj a ti mozes da obrises pozadinu sa "garancijom"... sto je najgore, na intake razgovoru za projekat, tacno vidim sve go expat do expat-a sede i jedva cekaju da pljunu pare sta god da je - svi ocajni da kupe nesto, i sve naravno prolazi... bukvalno, ako dodje do kraja sveta nece mi biti zao bankara, mobilnih operatera i svih ukljucenih u transakcije sa nekretninama :-))) Tako je kolega u DE zavrsio sa kucom sa silnom kolicinom defekata, ali lik je psiho pa su mu poslali majstore da oprave sve, valjda se uplasili za sopstvenu bezbednost... ista prica, firma otisla u stecaj, novi upravnik, nova prica... al' ovaj nasao telefon direktorke, i tako.. :-))))

Odgovor na temu

B3R1
Berislav Todorovic
NL

B3R1
Član broj: 224915
Poruke: 807

+640 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 16:40 - pre 44 dana i 18h}

Citat:

Ivan Dimkovic: ali kad me je pozvao da vidim taj stan nekoliko nedelja kasnije pripremio sam drugu strategiju koja uspeva... ali kosta :-)) Na kraju staro pravilo, uvek tacno... para vrti gde agent ne moze :-)

Dao si vise, pa da ... i taj visak moras da finansiras sam, ali to je obicno ~20K ili tako nesto, sto je podnosljivo.

Citat:

Sto se uslova da napises nekada standardno "uslov kupovine je odobrenje kredita" - iz mog licnog iskustva, to je bila cista ispisnica 2022-ge, i vrlo verovatna ispisnica 2017-te... toliko ima ljudi koji kupuju kesom

Ne, vec samo ne stavljaju nikakav uslov, vec samo rok (npr. 2-3 meseca). :-) Pre nego sto se upuste u kupovinu odu u svoju banku da se raspitaju o mogucnostima i ako im bankar kaze ok, bato, imas sanse za taj kredit - to im je onda zuto svetlo. Ne cekaju zeleno, vec rizikuju, znajuci da su im sanse 80%/20% da ce uspesno finansirati tu kucu.

Citat:

Srbija bar ima prostora da se gradi.

Srbija ima prostor, ali nema infrastrukturu, u tome je problem. Zato se svi guraju u centar Beograda.

Norveska ima jos vise prostora, ali ima perfektnu putnu infrastrukturu i mostove koji povezuju sva ona udaljena ostrvca, plus brzi Internet u svakoj nedodjiji. Zato je ljudima zaista svejedno da li zive u Oslu ili nekom mestu pored Osla odakle dodju S-Bahnom, autom, ponekad i trajektom, jer je sve uhodano perfektno.

Odgovor na temu

Ivan Dimkovic

Administrator
Član broj: 13
Poruke: 16687
..2bb:3480:2916:1a5f:ae61:a53e

+7177 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{01.04.2024. u 16:48 - pre 44 dana i 18h}

Da, ali.. ne znam kako je za Norvesku, ali u DE kad vec pominjes S-bahn, sve na bilo kakvoj ruti S/U-bahn-a je podjednako skupo, otprilike jeftinije samo od neke totalne ekskluzive, ali sve sto je pristupacno nekom bracnom paru profesionalaca (zbirna primanja dovoljna za kredit) jednako je skupo, bilo da se radi o nekom delu blizu centra grada ili u 3 lepe materine, bitno je samo da je uvezano u infrastrukturu.

Citat:

Dao si vise, pa da ... i taj visak moras da finansiras sam, ali to je obicno ~20K ili tako nesto, sto je podnosljivo.

E da je bilo 20K - 20K ekstra sam pokusao bio 2 sprata dole pa pusamba... onda je morao da proradi multiplier :-)))

Odgovor na temu

MajorFatal
Milija Jakic
opravljam oluke, 1337LAB
Bg

Član broj: 36595
Poruke: 1359
87.116.162.*

+561 Profil

Re: Ko kupuje silne izgradjene stanove?

^{02.04.2024. u 11:34 - pre 43 dana i 23h}

Citat:

Simpatično, da li bi voleo da živiš u Rumuniji gde toliki procenat ljudi ima nekretninu u vlasništvu i svi zbog toga zadovoljni oko tebe? ..

Ma taj eurostat neka bu*dala izgleda, da prostiš .. u Srbiji ima oko 14% stanovništva starosti od 1 do 14 godina, ako 85% stanovništva ima nekretninu u vlasništvu ispada da dobijamo nekretninu tu negde sa 15 godina za rođendan, pa 18-ti da proslavimo u svojoj nekretnini, a u realnosti žive kod roditelja do 40-te ..

Slično u Rumuniji izgleda i male bebe imaju nekretninu u vlasništvu, viš da i nije bio toliko loš taj komunizam ..

U Srbiji mnogi mogu da zahvale odlazećem diktatoru s miloševiću jer su pred kraj odkupljivali društvene/državne stanove i za 5 dojč maraka, imao sam jednog poznanika koji jedini u zgradi nije uspeo da skupi ni tih 5 dm ..

U Rumuniji gde 7 miliona ljudi radi a 11 miliona nezaposleno, i gde imaju najbrži internet u Evropi, ali 60% kuća nema kupatilo, imati nekretninu u vlasništvu mu dođe nešto kao koliba od pruća zamazana blatom i poljski wc? Ne bih rekao da je ekvivalent tome što ste vi kupovali u premijum segmentu, tako da to nije ista kategorija. Pojam "nekretnina" u Rumuniji i Holandiji ne označava istu stvar ..

Osim toga pitanje iz naslova je ko kupuje, najgori smo u Evropi po platama i kupovnoj moći, gori čak i od nesretne Belorusije ...

Nemoj da pricas?

Odgovor na temu