Citat:
Bobson:
Da napišem i ja neku na temu izdavanja nekretnine. Pitanje se odnosi na BG i NS, ali ja ću pisati o Nišu i Zlatiboru. Izdajem dve nekretnine na dva različita načina.
Da napisem onda i ja. U vlasnistvu mojih clanova porodice nalazi se nekoliko nekretnina, a malo po malo dosli smo do situacije da u ovom trenutku nijednu ne izdajemo. Prvo o stanu gotovo identicne nabavne cene i cene izdavanja. On je u vlasnistvu mog brata. A moj brat je nekako, kako da ga opisem, optimista, dobricina, veruje ljudima na casnu rec, nema pripremljenu ekipu za prinudne naplate, iseljenja i slicno. Par puta je izdavao porodicama na duze. Depozit je nekako nepopularan u toj sredini, ali zato kad se ugovara na duze moze da se trazi 3 kirije unapred, pa cetvrta tek tamo cetvrtog meseca. Cak i to je relativno dobra opcija, objasnicu zasto - u tom okruzenju postoji nevidjeno veliko interesovanje za rentiranje od nekih bracnih parova koji - uopste ne zive u srbiji. A nemaju oni bas potuno legalan boravak ni u inostranstvu. I tako, dodju, vidis BMW austrijske table, odeca nova, nekakav zlatni nakit po prstima i oko vrata. Problem sa njima je sto ciljaju da plate jednu kiriju, dobiju prijavu prebivalista koja im ko zna zasto treba, budu u tom stanu do pred placanje sledece kirije, malo su bucniji i stalno imaju neke goste i - posle ih vise nikada ne vidis, racuni naravno nisu placeni. Dok ti ukapiras da li su se odselili ili ih samo nema kod kuce, pa objavis oglas, pa nadjes nekog sledeceg, to je okvirno 3 meseca za koje naplatis 1 kiriju. Sledeci put onda se ne izdaje ko ne plati odmah tri kirije i takvima to bude manje interesantno. Nadje porodicu koja ostane najmanje godinu dana. Tu do izrazaja dolaze njegove gore nabrojane lose osobine - da je dobricina, veruje na casnu rec i slicno. Tako posle 3-4 meseca izgradnje medjusobnog poverenja kada je sve super, dolazi prva kuknjava u privremenom finansijskom problemu. Prica je da je neko blizak tesko oboleo ili cak umro, pa se ustedjevina potrosila na lekove ili sahranu uz obecanje da ce sledeceg meseca sve biti super. I sledeceg meseca bude, ali za jednu kiriju, ne za dve. I tako, malo po malo, raznim strategijama kuvane zabe dug naraste do jedne i po, dve, tri, cak i dk 4 kirije namon godinu ili dve uz stalnu pricu kako neki veliki novac samo sto se nije pojavio. Uz to, plsto je on sklon da veruje na rec da oni racune redovno placaju i da je boje da ih on malo saceka nego da upadnu u dugove prema distribuciji, toplani, vodovodu i ostalim, na kraju u momentu iseljenja ispostavi se da postoji dug od 500-1000 evra i da oni pristaju to da plate cim budu imali i pristaju da potpisu bilo kakav ugovor o placanju na rate. Od realizacije tog ugovora ne bude nista. Nakon dvaput ponovljenog tog sablona on je odustao od izdavanja.
Apartman na Zlatiboru, vrednosti otprilike iste kao navedena je u vlasnistvu firme. Prvo se vreme za realizaciju svih dokumenata i sitnih finalnih radova prolongiralo sa ocekivanih dva meseca na dve godine. Beton na zardinjerama i stazama vec bio poceo da se kruni a da nije ni zapoceto koriscenje. Nakon opremanja, a pre dolaska prvih gostiju, naisli lopovi, odvalili sigurnosna vrata, unistivsi ih pri tom, odneli sav namestaj, poskidali cak i cesme i radijatore, a nisu zavrnuli vodu, apartman poplavljen, pa voda zaledjena pre nego sto je iko primetio, parket unisten pre prvod koriscenja i slicno. To je znacilo kompletnu demotivaciju, nastojanje da se taj apartman proda po naravno nizoj ceni i uz svesno prihvatanje gubitka bez da je u apartmanu ikada iko prespavao. Zasto ne studenti? Pa, jeste da grad ima 3-4 visokoskolske ustanove, ali... kome izdavati? Ljudi po selima su sve manje glupi. Ako ima dvoje dece koja planiraju da prvo zavrse srednju skolu pa da studiraju, a poljoprivreda je svakako propast, pametan covek ce prodati imanje i kuliti nekakzv stancic ili kucu na periferiji i otici da radi na gradjevini, ili kao vozac kamiona, ili ako zna neki zanat i od toga ce ostvarivati vece prihode nego od poljoprivrede, a deca ce ziveti u kuci gde im je visokoskolska ustanova na 30-40 minuta pesice. Tu i tamo se jos po neko zezne i ne uradi tako, ali to je jos 3-4 godine, dok se svi ne preracunaju sta im je isplativije. Onaj ko planira da izdaje stan sledecih 30 godina ne bi smeo da racunz na siguran prihod od studenata u buducnosti.
Na Divcibarama imam kucu sa 4 sobe i 2 kupatila. Ona je idealna meta za lopove, na ivici sume, na ogromnom placu, poslednja u nizu, dobro vidljiva samo iz jos jedne kuce preko puta u koju se retko dolazi. Zato sam primenio posebnu strategiju - nikakva sigurnosna vrata vec najobicniji katanac koji kad lopov udje napravi stetu samo u vrednosti tog katanca, par stotina dinara. Namestaj sav polovan i neatraktivan za kradju. Lopovi nebrojeno puta bili, udju, posluze se picem, popiju po rakiju, pivo ili sta im se svidja drugo, posede malo i odu, nista ne odnesu. Takav moj plan naravno ima za posledicu da se te sobe mogu izdavati otprilike jedino majstorima gradjevincima koji rade na izgradnji i rekonstrukciji drugih objekata. Oni ne traze ni da se sobe ociste pre nego sto se usele, sto je dobro imajuci u vidu cinjenicu da tamo i nema agencije za ciscenje, bitno je samo da je veoma jeftino, sto nije dobro za mene, ali je nekako i najmanje zlo. Ocekivana cena je 150-200 evra mesecno i njima je cak nebitno hocu li im dati sve cetiri sobe, ili ce da se sabiju u dve, njima je bitno da postoji krevet i tus sa toplom vodom, sve drugo je nebitno. Gradjevinska sezona traje 5-6 meseci godisnje, ja ih nekad nadjem nekad ne, isplativost je - pa nema je, ali barem mogu da se plate svi racuni i da se finansiraju popravke, krecenje i slicno, za razliku od druge dve nekretnine koje su obican trosak. I to je otprilike to, jos neke kuce udaljene od grada ne bih komentarisao, jer takve se isto mogu rentirati tek za pokrivanje troskova i demotivisanje lopova.
Zakljucak - izdavanje nekretnine zahteva gotovo isto angazovanje kao i bilo kakav drugi mali biznis, ako covek nije spreman da tome posveti vreme i ako nema unapred pripremljenu strategiju za svaku eventualiju, onda ce kao i kod svakog drugog biznisa umesto dobiti imati gubitak.
[Ovu poruku je menjao pctel dana 19.06.2019. u 09:15 GMT+1]
Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.
Registrovani: 3 ( Ultrena, majstordaca, djoka_l )
Re: Investiciona Nekretnina -