Isplativost kupovine stana (kuće)

Već neko vreme razmišljam na ovu temu, pa rekoh da pitam i za mišljenje ljudi na forumu. U fazi sam kupovine stana, gledam stanove, gledam uslove koje daju banke, i kontam kako to da izvedem.

Pre mesečak dana mi pade jedna skroz drugačija ideja na pamet: umesto da kupim stan, da nastavim ceo život da rentiram. Znam da ovo zvuči suludo na prvi pogled, ali moja logika je ovakva:

Stan koji sada rentiram za 250 evra vredi nekih osamdesetak hiljada evra. Kada bih taj isti stan kupovao na kredit, ratu bih sada, kada je euribor relativno mali, plaćao 450 evra. Sa druge strane, da bih ušao u kredit treba mi preko 20.000 evra, i to samo da uđem u stan, bez eventualnih sređivanja. Sad, dok radim, odnosno dok ne odem u penziju, pretpostavka je da ću moći da rentiram stan od plate, ali kad odem u penziju siguran sam da to neću moći. Tu ide ono glavno: planiram da sledećih tridesetak godina, koliko imam do penzije i koliko bih otplaćivao stan uplaćujem privatnu penziju koja bi bila u visini razlike ili malo manje između kirije za rentu i rate kredita koji bih plaćao. Naravno da bih pri odabiru fonda za penziju odabrao neki koji vodi sve indeksirano u evrima i koji ima pristojan godišnji prinos (već imam dobrog kandidata). Ideja je da kroz ovakve uplate vreme radi za mene, a ne protiv mene. U slučaju da uzmem kredit za stan vreme radi protiv mene jer ću zbog toga što otplaćujem 30 godina platiti više, dok kod stavljanja para u fond vreme radi za mene, kinta se uvećava vremenom.

Sad, ima tu raznih za i protiv, i interesuje me šta vi mislite o tome:

Za je da mogu da rentiram stan kakav mi treba u tom momentu i da relativno jednostavno promenim stan kada mi više ne odgovara. Nemam suludo veliku inicijalnu investiciju. Razmišljam da od kinte koju sam spremao za ulazak u kredit uzmem par hiljada evra i da kupim sav svoj nameštaj, i da ubuduće rentiram samo prazne gajbe, da imaju samo kuhinju, a ostalo da ja kupim šta mi odgovara. Ako (pupupu) ostanem bez posla, uvek mogu na par meseci da se uvalim kod roditelja na gajbu dok ne nađem posao, nisam u frci da ću ostati bez stana (i svih para koje sam olupao da u njega uđem). Nakon 30 godina čeka me lepa kinta od koje mogu u kešu da kupim stan ako mi to tada treba, a pre će mi trebati kućica na obali Dunava tada nego stan u gradu. Ili mogu da nastavim da rentiram šta mi odgovara, a da privatnu penziju krcam na rentu i život. Sutra kad me ne bude klincima ću da ostavim lepe pare na računu, a ne stan koji moraju da prodaju, da dele, ovo ono.

Protiv je da imam stalno gazde kojima plaćam rentu, i koji po pravilu smaraju za medalju. Postoji određena nesigurnost oko same privatne penzije na kraju sage. Tu je naravno i subjektivni osećaj biti u svom stanu vs biti u rentiranom. Sutra kad me ne bude klincima bih ostavio stan koji je sigurica koliko toliko, a ne neizvesnu sumu na računu.

Interesuje me vaše mišljenje o ovome?

Finansijski, iznajmljivanje se vise isplati. Zapravo je cela stvar na tebi da procenis da li ti je od veceg znacaja finansijski dobitak u slucaju iznajmljivanja ili ne-finansijski dobitak u slucaju svog stana (smaranje sa gazdom, seljenje i sl. sto si i sam nabrojao). Jedino jos tu trebas i ukalkulisati situaciju sa detetom/com a i sa suprugom ako je sada nemas. Pitanje je da li ce se ona slagati sa tim a drugo, Beograd je veliki, seljenje moze da bude i na dosta udaljenu lokaciju i da napravi nezgodne komplikacije sa skolama i sl.

Potpis

Nebojsa Milanovic:
-Trumpa smatram vrhunskim predsednikom i voleo bih da živim u državi na čijem je on čelu
-Rusija ne laže, ne vodi osvajačke ratove
-Trump je svetla tačka u USA blatu
-Elon Musk, možda najpametniji i najtrezveniji Amerikanac

po meni, najveci protiv iznajmljivanju je upravo to sto nisi vlasnik stana
znaci ako iz xy razloga pozelis da od jedne velike (npr. imas 2 deteta) napravis 2 manje sobe - ne mozes, jedino mozes da se odselis u drugi (a to iziskuje lovu,vreme za nalazenje,vreme za selenje, utice na drustveni zivot dece (ako su recimo u osn. skoli) ako se selis u drugi kraj...)
zatim,ako ti npr pukne cev u kupatilu/razbije se prozor/bilo sta vezano za stan, moras cimati gazdu da to resi, a gazda mozda nije dostupan u tom trenutku, pa s takvim stanjem moras da se krpis neko vreme (ne iznajmljujes stan od namenskih preduzetnika koji izdaju po 20+ stanova i imaju organizovanu logistiku i za ovakve slucajeve)
postoji odredjena verovatnoca da ce gazdi trebati stan i da ces dobiti sut kartu, a ovo povlaci sa sobom sve ono i vise sto sam pomenuo iznad u 2. zagradi, s tim da je ubrzano nego kad je planski
i tako dalje

opet plus moze biti to sto nisi vezan za mesto, ako imas ... komsije, ne moras da cupas kosu dugo u noc,nego lepo oglasnike u ruke i trazis pametnije susedstvo, ako ti uleti bolji posao, mozes naci blize radno mestu stan (ovde se opet javljaju problematike oko selidbe,za momka nisu "opasne", ali sa oca mogu biti)

sto se tice minusa za kupovinu
preveliki reketi banke, preskupi stanovi (pogotovo ako hoces u bg, al ne mislim u mladenovac bg, nego nesto sto bi stvarno moglo da se nazove bg po blizini sredistu grada), pomenuta problematika sa susedstvom, sto eto nisi tako slobodan da skaces iz stana u stan
i tako dalje

plus, svoj si na svome, posle tebe ipak ostane nesto (da i tvoji mogu reci - ako mi zagusti, imam siguran krov nad glavom), mozes urediti "u potpunosti" (postoje ipak ogranicenja kojim te ostali stanari ogranicavaju) stan po zelji, sto znas da gazda nema duplikat kljuceva pa da ti mozda slucajno upadne u stan i probudi te u 5 sati i tako dalje

slazem se sa shadowed

ako nisi samac, velika verovatnoca da bilo sta, tj bilo kako od ovoga uradis sam na svoju ruku,bez razgovora s drugim osobama koje to dotice je da ce biti problema izmedju vas u buducnosti zbog toga

Da i ja dodam nekoliko razmišljanja:

Protiv iznajmljivanja je to što ti niko ne garantuje da će cena biti 250EUR, dok je kod kupovine stana onih 450EUR (ako ti je račun dobar) manje više fiksno (varira u zavisnosti od kamatne stope, ali manje nego cena zakupa)

Protiv ulaganja razlike u privatni penzioni fond je to što su kamatne stope manje nego da isti novac oročiš u banci. Ovo je trenutna situacija. Penzioni fondovi tvoje pare ulažu u banke (te su kamate koje oni daju manje nego bankarske) i u hartije od vrednosti (a trenutno nam je situacija na berzi takva da je ulaganje u akcije više kao bacanje u bunar nego investicija).
Znači, bolje je ili da se štedi (ako su kamate bolje nego prinos od hartija na berzi), ili da se ulaže u hartije na berzi (s tim da je za ovo potrebno biti maher ili ulagati u investicione fondove, ali samo kada se na našoj berzi poprave trendovi).
Jedini plus penzionog fonda (plus za tvoju porodicu, a minus za tebe) je da ako umreš pre nego što uplatiš sve svoje obaveze, taj fond služi i kao neka vrsta životnog osiguranja, pa će onda porodica da dobije punu penziju (naravno, ako su takvi uslovi ugovora).

Plus za kupovinu stana je to što ako posle dvadeset godina otplate kredita ne budeš mogao dalje da plaćaš je to što nakon zaplene i prodaje nekretnine tebi ipak nešto ostane (tvoj dug će biti manji nego vrednost stana, pa ćeš nešto i dobiti nazad), dok si iznajmljivanjem nepovratno spucao 60,000EUR (po tvojo računici).

@andre2000:
Apsolutno pravilno razmišljaš što se tiče rentiranja stana, jer u ovom trenutku sa ovakvim stanjem na tržištu rentiranje je jedina razumna opcija.



A ko ti garantuje da će cena skočiti?

Cena rente nekretnine i cena prodaje nekretnine, iako je u pitanju ista stvar se formiraju po totalno drugačijim tržišnim principima.

Cena nekretnine u smislu kupovine je podložna špekulaciji i veštačkom rastu, što upravo svedočimo prethodnih 5-6 godina.

Cena rente nekretnine je direktno vezana za standard građana, i tu ne može da bude naglih i drastičnih skokova, jer sama ekonomija i standard građana ne skače naglo i drastično.

Kao primer možeš uzeti da je nekretnina koja se pre 10-tak godina prodavala za 50.000 evra, u zadnjih par godina na vrhuncu ovog špekulativnog ludila ta ista nekretina se mogla prodati za recimo 150.000 evra, što predstavlja 200% rast cene.

Sa druge strane, kirija koja je pre 10 godina bila 200 evra, sada je možda, ali možda 250-300 evra, i to je rast od 25-50%.

Verovatno može da se sredi dobrim ugovorom i plaćanjem unapred za npr. 6 meseci ili godinu dana pa ako gazdi treba stan imaće dosta vremena kao rok za selidbu.



Verovatno može da se (delimično tj. na određen period) sredi dobrim ugovorom i definisanjem cene na određeni period tj. navedenim plaćanjem unapred.

edit:
I verovatno može dodatno da se dobije neki popust za navedeno plaćanje unapred.

Potpis

Slobodan i otvoren internet = elementarno ljudsko pravo

A koliko si nepovratno spucao uzimanjem kredita, koliko je otišlo na kamate+troškove banci za 20 ili 30 godina?

Hvala na komentarima.

@Shadowed:

Imam ženu, dete, i žena je za da rentiramo, tako da to nije problem. Problem sa selidbom jeste zbog klinca, ali sam ja mislio na selidbu kad ja budem hteo u veći stan, za par godina. Sadašnje gazde bi me rado videle u stanu i sledećih 10 godina, a i ubuduće bih tražio prazne stanove sa najavom najma od 5 god i više, da bih izbegao selidbu mimo moje volje. Sa druge strane, ako bih kupio stan koji bi mi postao mali za 7-8-10 godina, isto bi me čekala selidba i sve što ona nosi.

@Horvat:

Kod kupovine novog stana bih odmah izdelio sve što se može izdeliti u više soba, tako da bi za proširenje morao da prodajem svoj i kupujem veći stan. A za intervencije u stanu se dogovorim sa gazdom unapred i ja sve odmah završavam i refundiram od gazde. Sve se može dogovoriti sa gazdom unapred.

@djoka_l:

U pravu si, niko mi ne garantuje da će renta biti 250 evra, bila je 300 pa sam oborio na račun krize Sa druge strane, rata od 450 evra lako skoči na 650, veruj mi. Što se tiče ulaganja tu imam dobru varijantu sa jako lepim prinosom trenutno, mnogo boljim nego u banci na štednji.

Zanimljivo razmišljanje i interesantna tematika u poslednje vreme.

Uzrok toga je činjenica da je poslednjih godina prestao da važi trend rasta cena nekretnina, štaviše, njihove cene padaju, što otvara razna pitanja isplativosti kupovine nekretnina.

@andre2000:

Koji je to fond koji ti je alternativa investiranju u nekretninu?

@Nebojša:

Ne znam da li da kažem ime firme, da ne bude dange zbog reklame?

Svašta, kakva je to fobija da ne sme ništa da se pomene jer je to "reklama" (?!)

Treba da ga pomeneš i da izdiskutujemo isplativost i te varijante, a i drugih varijanti koje budu pomenute.



<sub>edit: par slova

[Ovu poruku je menjao Nebojsa Milanovic dana 03.08.2011. u 12:28 GMT+1]</sub>

Ok, varijanta je da rokam životno osiguranje kod DDOR-a, sve je u evrima, prinos poslednjih 8 godina u proseku preko 13%, što naravno ništa ne znači, ali je bitno što je u evrima. Na kraju perioda koji ja odredim, u ovom slučaju 30 godina, svu akumuliranu kintu prespem na moj, do tada prazan, račun privatne penzije isto kod DDOR-a, i od tog momenta počnem da koristim penziju kao da sam sve vreme uplaćivao penziju. Ili dignem sve i pravac Kazablanka, Švajcarska :) Jedino mi je sad tu malo škakljivo to što su privatni penzioni fondovi kod nas koliko toliko regulisani od strane države, i zaštićeni koliko to mogu biti, a nisam siguran da je tako i za životno osiguranje. I kod privatnih penzija uzimaju hohštapleri oko 3% od svake uplate + nešto na godišnjem nivou, a za osiguranje nisam skroz siguran kako to ide, trebao bih ovih dana da svratim do njih da uzmem sitna slova na iščitavanje.

Meni je bio presudan psiholoski faktor, pored novcanog. Nakon 12 godina podstanarskog zivota, meni je bilo preko glave. Jednostavno nisam se dobro osecao. Tome su svakako pomogle gazde kao i neizbezno ulaganje u nesto sto nije tvoje... Mozda u nekoj drugoj zemlji, ali u Srbiji nije prijatno biti podstanar, sa retkim izuzecima...
Ja sam u drugacijoj novcanoj konstalaciji, ti mozes da racunas na nekretnine iz nasledstva, pametno si isplanirao penziju. U tom slucaju iznajmljivanje ne zvuci strasno.

Ne znam da li si sada razmatrao opciju kupovine kuce ili izgradnje na nekih 20-30km od bgd, ako imas neki pocetni kapital, kao onaj za ucesce. Jedan od mojih drugova iz detinjstva je tako uradio sto zbog novca, sto zbog zelje da mu dete ne odrasta u kraju gde smo mi odrasli (droga kriminal). Prvo je za smesne pare iznajmljivao kucu pod avalom, a zatim mu se posrecilo da kupi malu ali novu kucu za skromne pare.

Zamisli da nemaš auto i da ti se jednog dana smuči da se voziš taksijem i prevozom, i odlučiš da kupiš auto, a na tržištu samo Škode Oktavije i to po ceni od 70.000 evra iako je svugde drugo cena normalnih 30.000 evra... I ti kažeš ma ko ga j*, i na kraju kupiš taj auto.

To je totalno uredna odluka, ima svoje pozitivne strane - poseduješ svoj automobil, ne zavisiš od nekog taksiste da li će se pojaviti ili ne u dogovoreno vreme itd. ali sa finansijske strane nije razumna jer si taj auto preplatio mnogo više nego što realno vredi.

Realna cena nekretnine je 100 kirija, sve što je preko toga je prenaduvana špekulativna cena. Sve što je ispod toga je podcenjeno, i kupovina takve nekretnine je dobra investicija.

@Milivoje:

I varijanta sa gradnjom kuće u okolini grada je bila u igri, i kao bio sam se zagrejao, ali je žena lako razrešila tu situaciju jednim "ne" :) Tako da...

Ne može se praviti prosta paralela sa Zapadom gde su cene nekretnina zaista mnogo manje u odnosu na kirije, jer mnogo faktora utiče na to. Zato se ne bih složio da je cena 100 kirija, to je premalo.

Problem je što su cene nekretnina kod nas znatno veće od 200 kirija (što je maksimalni nivo za koga smatram da je cena ok).

@Andre, daj neki podatak ili link o tom prinosu od 13% godišnje, ja ga nisam našao.

Heh, kako meni rece jedan prijatelj iz studentskih dana dok je trazio stan da iznajmi: "Druze, ne bi vjerovao sta oni sve nazivaju stanovima - i to bez imalo crvenila u licu..."

Zašto misliš da je 100 kirija premalo?

Da li misliš da je 10 godina neki krajnji rok za povrat investicije? Ako ti treba više od 10 godina za povrat investicije, onda će ti inflacija pojesti sve i završićeš u minusu.

100 kirija je upravo taj ekvivalent od 10 godina, jer ti ako kupiš i rentiraš stan, nećeš imati 100% popunjenost, moraćeš da platiš i neko redovno održavanje itd.

Sve dok mozes otici pod neciji krov (npr. roditeljski) prije nego (iz razno-raznih razloga) budes u situaciji da letis na ulicu (u bukvalnom smislu) iznajmljivanje je opcija kao i sve drugo.
Ako ti se ikad desi da osim stana koji iznajmljujes nema nijedno drugo mjesto u kom bi mogao biti - razmisli o tome da kupis bar neku garazu ili baraku - ako nista drugo, a ono barem zbog psihickog mira.

andre, dobro se raspitaj oko ddor-a i njihovog placanja
ne znam da li su se popravili,ali ne tako davno su premije isplacivali u peglama,ves masinama i slicno, naravno, sa kasnjenjem

ali ventura, stan nije investicija, osim ako ti je cilj da kupis stan i prodas ga za x vremenskih jedinica, pa da onda gledas 100 kirija (ponavljam svoje misljenje, jeste preskupo sada kupiti stan u bg, a i reketi banaka su ogromni,a po svoj prilici ce ici gore ako su vezani za euribor)