Isplativost kupovine stana (kuće)

U kom si ti delu tacno? Jedini deo NBG koji mi je poznat da ima nesto vise je stanica 75. posle Merkatora (ili pre kada ide ka starom delu grada). Ali naspram recimo Bul. KA i Kneza mi sve to izgleda mnooogo manje.

Ne moras po kursu banke, to moraju samo oni koji su prihvatili takav kredit - sva 4 slucaja nisu takva.
Trosak obrade - 0%, za to se cenkas.
Osiguranje - sa 20% kako kada, sa 30% ucesca nije moralo.
Godisnja naknada - izbegnes banku koja ima ovu glupu stavku.

Tako da sav fine print nije dodao ni 1% na cenu kredita - a to ne dize EKS ni 0.1%. To je kad neko ume.
EDIT: Da se razumemo, ne mislim da sam ko zna kakav pregovarac, verovatno i slab. Ali barem sam uspesno ljudima ustedeo prilicno novca.


Pausalac ne moze da uzme kredit od 6-10 miliona, vec 10-20hiljada.
Ne moras da verujes, tvoja stvar.


I sta hoces na kraju? Da ti izboxujem kakav stambeni kredit?


Previse cesto pises, i cinis prevelik deo poruka foruma da ti je samo hobi ako imas posla sa tolikim ciframa - a nisi cistac ili IT-evac koji samo vidi to usput na nekom papiru i to smatra "iskustvom".

Jbm li ga, ali takve stanove ne vidim - nadju se mozda kad neko dojavi ali retko.
Trosoban (>75m2?) ako je nasla za 200e a da je iole kasvetan, svaka joj cast.



Ne kapiram sta zelis reci?

Kakvo subjektivno hejtovanje u korist iznamljivanja stana. Meni je na samom pocetku placanja kredita, kamata bila manja od kirije koju bih placao a sada posle n godina je 3x manaja. Tu razliku ja stedim, ne bacam gazdi u dzep. Nekretnina ce uvek imati trzisnu ali jos vise socijalnu vrednost. Za dvadeset godina ti ces biti siguran da u kupljenom stanu mozes da zivis a dovoljno je da EU jos 5x nivelise budzete i da euro devalivira, da berza zvekne, kao sto se desava, da penzioni fondovi odu na dobos, kao sto se i to desava. Rizik kod kupovine stana (ili nekretnine) je u tome da mozda neces biti u stanju da otplacujes stan za 5 ili 10 godina. E to ne bi valjalo. Ali ako si zdrav, prav, ako imas decu kao motiv pa slabo da ces da se razbolis. Onda ti ostaje jos jedan problem. Gubitak posla ili drasticno devalviranje plate u slucaju velikih ekonomskih lomova toliko da ne mozes da otplacujes ratu. Ali u tom slucaju imas velike sansi da ti i ustedjena kinta kroz penzioni fond ili vec neki drugi "fond" isto tako propadne. Drastican pad cene nekretnina se desio 90-tih godina zbog kupovne moci stanovnistva i ekonomskog kolapsa. Van tih vremenskih okvira, cena nekretnina skoro uvek raste. Nekad padne 10-30% pa se kasnije nivelise. Npr. u Nemackoj cena nekretnina raste strahovito. Ali strahovito. Zbog cega. Pa ljudima je u ovom trenutku vise muka da gube pare na nekim "nevidjeno dobrim" investicijama (berza, zlato, nafta, fondovi itd.). Dalje postoji staro pravilo da je najmanji rizik investiranje u nekretnine. Cigla ce uvek biti cigla jer glavu cuva od hladnoce a zlato, dizel, energija, dragulji, hartije, Facebook-ovi ... pa razmisli i sam, vidi empirijski sta se desavalo u proslosti i koliko je to podlozno spekulaciji!

Ti si u Nemackoj i tesko da tvoj rezon moze da se primenjuje ovde. Drugo, trpao pare kirdziji ili banci u dzep sto ti dodje, pare vise nisu tvoje.

Potpis

Sloba je za 12 godina promenio antropološki kod srpskog naroda. On je od jednog
naroda koji je bio veseo, pomalo površan, od jednog naroda koji je bio znatiželjan, koji
je voleo da vidi, da putuje, da upozna,
od naroda koji je bio kosmopolitski napravio narod koji je namršten, mrzovoljan,
sumnjicav, zaplašen, narod koji se stalno nešto žali, kome je stalno neko kriv - Z.Đinđić

Hehehe, a da paradox bude veci, u DE jos manje ljudi ima svoje stanove :)

Dexic i ventura se kroz celu ovu temu nadjačavaju da li je veća rata ili renta, jedan kaže jedno, a drugi drugo, i iz toga se izvlače zaključci o isplativosti kupovine stana.

Pravi odgovor je zavisi od više individualnih faktora, o kojih su najvažniji uslovi pod kojima se ostvaruje kredit za stan (ako se stan kupuje putem kredita).

Lično poznajem najmanje desetak ljudi, što bliskih prijatelja, što kolega, koji imaju kredite za stan.

Ubedljiva većina njih, a to su oni koji su uzeli kredit 2007. i 2008. (a to su upravo oni krediti koji su i toliko digli cene stanova, o čemu se i govori u ovoj temi), imaju kredite 1,9% + Euribor, i njihove rate su male. Samo par ljudi znam koji plaćaju više, ali oni nisu uzeli veće sume i njihovi krediti datiraju iz 2009. i kasnije.


Prema tome, onome ko ima kredit od tih recimo ~2% + Euribor, isplati se da plaća ratu i da ulaže u svoj stan, a onaj ko danas treba da uzme kredit od recimo 5-6% + Euribor, debelo o tome treba da razmisli.

---

I još nešto se ovde pominjalo:



Početkom devedestih litar goriva je koštao oko 0,4 DEM/L, a krajem devedesitih 0,7-0,8 DEM/L. Sve su to cene daleko ispod današnjih.

I mi bi da kupimo pod takvim uslovima, ali mali je problem što ovde rata ide do 2,5 kirije i nema to puno veze sa kamatom u banci već su cene nekretnina prenaduvane.

Potpis

Romanes Eunt Domus

Koliko je realan scenario da u slučaju nekih većih potresa na bankarskom tržištu, uporedo sa krahom ekonomije i drastičnim rastom inflacije, većina kredita postane nenaplativo i samim tim se odjednom na tržištu nađe gomila stanova sa aktiviranim hipotekama koji će se prodavati po mnogo manjoj ceni? Odnosno, u skladu sa tim, verovatnoća da banka ponudi klijentima otpis dela glavnice/kamate čisto da bi izvukla bar neki novac? Jedino sa nadom u takav scenario bih uleteo u kupovinu stana na kredit uz neku minimalnu štednju sa strane kako bi se u određenom momentu štednja povukla i zatvorila stambeni kredit?
Hoću reći, kao što poznajem ljude koji su ispali pošteni i vratili državne stanove umesto da su ih držali do momenta kada je počeo otkup po bagatelnim cenama, da se ne desi da isto tako ispadnu veverice oni koji nisu uleteli u stambeni kredit? Da li ovde neko zaista veruje da će narednih 30 godina bankarski i svaki drugi sistem funkcionisati iole normalno i da se neće desiti ništa od onoga što sam malopre naveo?

Potpis

"Ima jedna vračarija za taj strav od vampiri. Kad se nekoj mlogo plaši, ja mu malko prebajem. Uznem jedno perce od crnu kokošku, jednu rženu slamku i malko bosiljak. Toj držim u ruku, a taj čovek što ga strav, on se krsti a ja bajem: "Otud ide crna kvačka, vodi crni piliki, dovede gi na crno bunjište, tuj čeprljaše i raščeprljaše, s kljunice iskljucaše, i raznesoše i odletoše."

To je bila cena na pumpi, a tamo goriva nije bilo ni sa bonovima.

Cena goriva je bila od 2 dem pa sve do 8 dem koliko je najvise sto sam placao u neko najgore vreme.

Potpis

Nažalost i kazna stvara naviku!
Nažalost i kazna izgrađuje stav!

Ravan nuli.

Ne moraš ništa da hipotetišeš, taj scenario se desio u USA pre neku godinu, i samo pročitaj šta se dešavalo sa vlasnicima nekretnina.

Istina je da su se ti krediti prodavali jeftino, ali ne vlasnicima kuća već drugim firmama koje su te kredite kupovali u paketu, pa onda su onda te firme nekad sa vlasnicima nekretnina pravili dealove, ali to nikada nije bilo ispod trenutne tržišne vrednosti nekretnine već uvek više od toga...
Npr. U vreme najvećeg buma kuća je vredela 300 hiljada dolara i neko ju je kupio na kredit (špekulisajući da će se vrednost uvećati, on refinansirati kredit i još profitirati, ali nebitno). Kuća je vredela toliko, i došlo je do kraha. Ta kuća sada vredi recimo 100 hiljada dolara (toliko je neko spreman da plati za tu kuću u ovom trenutku). Banke, u pokušaju da održe bar delić likvidnosti prodaju te toxic assete po nekim diskotnim cenama, recimo po 80 hiljada dolara u velikim paketima. Kupac tog paketa kredita nema nikakvog interesa da prodaje kuće ispod tržišne vrednosti, jer prvo on je sa kupovinom tih kredita dobio i sve prilive na osnovu tih kredita, tako da ako se i nešto priliva - super, a i ako se ne priliva, on uvek može da likvidira tu kuću po tržišnoj ceni i uzme profit. A tebi kao vlasniku stana može evetualno da ponudi da ti se rata kredita smanji sa procenjene vrednosti od 300 hiljada na recimo 120 hiljada jer u tom slučaju postoji veća verovatnoća da ćeš to da platiš, ali sad da ćeš ti moći da otkupiš nekretninu ispod tržišne vrednosti, na to zaboravi, osim ako se ne desi državni kriminal kao početkom devedesetih, ali to je već druga priča..

Gorivo se na crno kupovalo vrlo kratko, samo krajem 1992. i 1993. što sa današnjeg stanovišta nije od većeg značaja.

Tih godina naročito sam jako puno vozio i po onim cenama koje sam naveo na pumpama sam nakupovao tone goriva.

Što se tiče crnog tržišta, gorivo u Pančevu apsolutno nikada nije bila skuplje od 3 DEM, i to vrlo kratko.

U tih godinu-dve koliko je trajalo crno tržište prosečna cena je bila 1,5-2,2 DEM za litar. I pri tome si mogao da biraš koju vrstu benzina želiš, da li rumunski, mađarski, plavi, zeleni, crveni, itd.

Dakle, može da ponudi vlasniku stana i da zatvori kredit sa tom procenjenom vrednošću i pripadajućim kamatama za preostali broj rata?
Hoću reći, to je na kraju ipak povoljno?
Doduše, u tom scenariju je opet u prednosti neko ko je rentirao, a ostatak love stavio na štednju i sada ima fin iznos da, ako ne može da kupi nekretninu po novoj nižoj ceni, ono bar da uzme kredit sa velikim učešćem od tog ušteđenog novca i obezbedi ratu možda čak i manju od dotadašnje rente?
Obrni okreni, kredit se izgleda jedino isplati pod pretpostavkom velikog rasta cene kupljene nekretnine. A to je verujem malo verovatno u nekom narednom periodu.

Potpis

"Ima jedna vračarija za taj strav od vampiri. Kad se nekoj mlogo plaši, ja mu malko prebajem. Uznem jedno perce od crnu kokošku, jednu rženu slamku i malko bosiljak. Toj držim u ruku, a taj čovek što ga strav, on se krsti a ja bajem: "Otud ide crna kvačka, vodi crni piliki, dovede gi na crno bunjište, tuj čeprljaše i raščeprljaše, s kljunice iskljucaše, i raznesoše i odletoše."

Kako je povoljno kad obrni okreni u svakom slučaju plaćaš više nego što je tržišna vrednost te nekretnine?

Svakako da je 120 hiljada povoljnije od 300 hiljada, ali i tih 120 hiljada je 20% više nego što ta nekretnina realno vredi.

Mislio sam povoljno u smislu zatvaranja kredita sa manjom sumom nego što je prvobitno bilo predviđeno u trenutku uzimanja kredita.

Potpis

"Ima jedna vračarija za taj strav od vampiri. Kad se nekoj mlogo plaši, ja mu malko prebajem. Uznem jedno perce od crnu kokošku, jednu rženu slamku i malko bosiljak. Toj držim u ruku, a taj čovek što ga strav, on se krsti a ja bajem: "Otud ide crna kvačka, vodi crni piliki, dovede gi na crno bunjište, tuj čeprljaše i raščeprljaše, s kljunice iskljucaše, i raznesoše i odletoše."

Bitnije je kakvi stanovi se prodaji a kakvi iznajmljuju - pa da vredi porediti.
Ako uzmemo samo prosek (kirije po oglasima i cena m2 po oglasima), tu je vnetura u pravu - u proseku je bolje iznajmljivati. Ali i na tarabi je pisalo... praksa je nesto sasvim drugo.
Da sad gomila ljudi koji iznajmljuje bude izbacena jer su gazde odlucile da prodaju stan, tek tu bi mogli da pricamo o poredjenju cene stana i kirije - jer tek onda poredimo iste stanove u kompletu.


E hvala ti!
Taj deo ne moze da se objasni venturi... on nije uspeo da izboxuje te kamate a sada ni 5% i misli da je njegovo "iskustvo" sve - plus sto nema iskustva sa stambenim kreditima ;)


Ponovoci - ko sada prihvati i EKS 5-6% +EURIBOR treba da uzme kredit i da bude odran... ko ume iole sa bankama snaci ce se za mnogo nize.

Ne mozes ti da se snalazis sa bankama za rezidencijalne kredite, to je naiva. Ne mogu firme da pregovaraju mnogo a kamoli rezidenti. Jos sad kad je pukla Agrobanka interna uredba o kreditnoj politici je svetinja u banci, ne daj boze nesto bude pa drzava krene da hapsi po bankama. Svaki lov na vestice ima i drugu medalju.

A drugo, tema se ne tice inicijalnih kredita iz vremena prr SEKE (iako budimo realni kamata je bila niza ali je i glavnica bila veca, da ne pricamo o onima koji su uleteli u svajcarce). U ovom trenutku tog rezona jednostavno nema, bar dok ne padne euribor i cena po kvadratu (sto je tesko jer mi nemamo kapitalne poreze na nepokretnosti).

Potpis

Sloba je za 12 godina promenio antropološki kod srpskog naroda. On je od jednog
naroda koji je bio veseo, pomalo površan, od jednog naroda koji je bio znatiželjan, koji
je voleo da vidi, da putuje, da upozna,
od naroda koji je bio kosmopolitski napravio narod koji je namršten, mrzovoljan,
sumnjicav, zaplašen, narod koji se stalno nešto žali, kome je stalno neko kriv - Z.Đinđić

Miljane, Euribor je sada oko 0,3%, manji ne može da bude :)

Zato banke sada i traže toliku maržu na kredite, može im se zato što je Euribor mali.

Ali kada se Euribor vrati na svojih nekoliko procenata iz vremena pre krize - onda će ti sadašnji krediti postati neizdrživi.

Upravo zbog velikog Euribor-a (oko 5%) bankarske provizije su u ono vreme bile onako male (često i ispod 2%) - jer bi u protivnom krediti bili preskupi.

Sada je Euribor više od 10 puta manji nego onda, rate su zato značajno manje, i to je mehanizam po kome su se isplatili krediti onima koji su ih uzeli 2007. i 2008.

Isti taj mehanizam je sada obrnut, dakle Euribor je sada mali i u budućnosti preti da poraste - i zato je opasno sada uzimati kredit.

EURIBOR ce rasti ako privreda EZ raste, samim tim ce i kirije rasti :)

Nisam ni poredio kredit iz onog doba - ventura samouvereno tvrdi da takvi krediti nikada nisu postojali, jer ocigledno "ako on nema iskustva sa necim, to ne postoji" :)


Neke banke trenutno ne zele da daju nikakve kredite, jer im se vise isplati da kupe drzavne obveznice. Medjutim ne mogu sve banke to da rade.

Zanimao sam se oko tih stambenih kredita baš u to zlatno doba koje spominješ... Onomad kad je Belvil tek krenuo u prodaju bio sam kod njih i dobio ponudu za stan + odmah i ponudu za kredit od Hypo banke sa EKS od nekih 11% ili možda čak i više ne sećam se više tačno, ali znam da je bila u pitanju neka suluda cifra. E sad, verovatno si tada mogao da se cenkaš sa njima, ali ne verujem da možeš da dobiješ više od 10-20% manju kamatu ako i toliko, i to pod uslovom da im je iz nekog razloga baš stalo do tebe...