Investiciona Nekretnina -

Ukratko ovo je situacija u Bgd-u:

http://www.elitesecurity.org/t502167-0#3897072

Nakon početnog zatišja, tema se baš razvila :)

Čudi me da je cena od 20e fiksna za sve nekretnine - uobičajena praksa je da agencija uzima procenat - 3% do 7% a ne fiksnu sumu. Ali OK, to su pravila igre u Srbiji.

Da li je baš sad pravo vreme za kupovinu je veoma dobro pitanje - ako pogledate šta se dešava u svetu videćete da je svuda isti trend: previše para "juri" suviše malo opcija za investiranje. Neko vreme sam živeo u Sidneju i tamo je prava ludnica sa nekretninama jer jako puno Kineza sa gomilom para kupuje sve živo, tako da je domaće stanovništvo koje zarađuje u domaćoj valuti skoro izbačeno sa tržišta (zvuči poznato?). Pogledajte Nemačku, Holandiju, US (Kaliforniju), Kanadu, NZ, UK,.... svugde ista priča - cene nekretnina su otišle u nebo, ljudi koji gledaju da kupe prvu nekretninu su gotovo izbačeni iz igre ili su se zadužili za narednih 40 godina. I tako će biti dok god su kamatne stope u svetu niske i dok god se pare pumpaju (QE). Sudeći po trenutnoj situaciji, nijedna centralna banka u svetu ne razmišlja da (previše) podiže kamatne stope (Japanski model) što znači da će pare i dalje biti u sistemu = visoke cene nekretnina.

S druge strane, slažem se da je Srbija zemlja koja rapidno gubi stanovništvo i da je pitanje da li će određena nekretnina moći nekome da se izda za 5, 10 godina (hoće li ostati dovoljno ljudi). Trenutno, na primer, u NS dolazi oko 25.000 ljudi godišnje; da li će se taj trend i nastaviti, ko zna.


Kao što sam pomenuo ranije, suviše para u sistemu "juri" premalo opcija za investiranje, tako da su i za sve druge opcije koje si naveo cene prenaduvane (pogledaj samo cenu Ubera, na primer). U pravu si, u ovom trenutku investiranje u akcije donosi više para i trenutno ima smisla, ali moje lično mišljenje je da su i cene tamo prenaduvane, i to mnogo više od nekretnina (lično mišljenje). Trenutno za svoje pare na štednji dobijam kamatnu stopu od 1.7% na jednom računu i 2.8% na drugom. U primeru 1.7%, proporcionalno preračunato na 50k eura, dobijem 70e mesečno od štednje. Za te iste pare bi dobio oko 250 eura od stanarine (više od 3x više). Naravno, tu si i svi ostali troškovi koje ste svi naveli, plus ako mi zatrebaju pare, treba više vremena dok se nekretnina ne proda.

Razmišljao sam i o opciji kupovine zemlje i davanja u arendu, jer tu onda skoro i da nema troškova, ali vidite da su i tu cene otišle u nebo...

Čini se da na kraju ostaje pitanje - čekati dok oluja prođe ili ne? Sudeći po svemu što svetske banke rade, oluja može da potraje još dugo, dugo.

Cini mi se da kad se gleda iz srbije pod svetom se uglavnom podrazumeva onaj deo istog koji belezi ubrzani privredno-demografski rast, pa smo tu uzimajuci suprotne parametre u opasnosti da dodjemo do upravo suprotnih zakljucaka u odnosu na one koje treba ocekivati u srbiji. Ako zelimo da dodjemo do pravih zakljucaka, treba posmatrati Bugarsku, Hrvatsku, Litvaniju, Letoniju, Estoniju, Ukrajinu. To su otprilike drzave koje imaju privredno-demografske trendove slicne nasim. Ja sad dalje ne mogu da pomognem kakva korisna iskustva mozemo pokupiti iz tih drzava, jer se nisam mnogo interesovao za nekretnine, a ko o tome ozbiljno razmislja sledi mu detaljno guglanje, a ne bi bilo lose i posetiti neke od ovih drzava.

Potpis

Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.

Mislim da treba da se porede gradovi, regionalni centri i ekonomija gradova.




Pa pricam o dve agencije, za jednu znam da je trazila 20e pre 2 godine, a za drugu znam da jos uvek uzima 20e. Nije bas da imam presek celokupnog trzista u Bgd-u :)

U pravu si ako cemo da cepidlacimo. Medjutim, mislim da ce biti malo teze iskopati podatke za Sofiju, Zagreb, Viljnus, Talin, Rigu i Kijev, nego za cele drzave. Ali, ako je izvodljivo, svakako podrzavam.

Potpis

Samo ti sinko (administratore) radi svoj posao.

Nema teorije da neka agencija odrzava stan za 20eur, i da uzme samo pola kirije kada nadje novog zakupca.
Sa 20 eur ne moze nista da se sredi, to nije dovoljno ni da se plati nekome da se stan ocisti.

Potpis

Nažalost i kazna stvara naviku!
Nažalost i kazna izgrađuje stav!

Ne znam sta si razumeo, ali pricamo o dugorocnoj renti, gde stanar ostaje 1+ godinu u stanu, a agencija obilazi stan, skuplja racune i kiriju i ako se nesto pokvari zove majstora koji popravi i naplati naravno van tih 20e. Ako treba izlazno ciscenje stana, kad stanar izlazi - naravno i to naplati dodatno. 20e je samo usluzni trosak agencije. Ako stanar zasvinji stan - uzme mu deo depozita itd...
Rade ono sto bi ±radio i ti da si u Bgd-u. I da, uzimaju pola kirije za uslugu posredovanja od stanodavca.

@banana

Dugo se bavim tim poslom, to o cemu ti pricas je samo teorija.

Da bi sve to islo kako treba mora neko ozbiljno da se bavi time, a to ne moze sa 20 eur i jednim depozitom i jos da ima zaradu agencija i stanodavac.

Potpis

Nažalost i kazna stvara naviku!
Nažalost i kazna izgrađuje stav!

Bakara, pricam o suvoj praksi

ako je suva praksa podeli sa nama tvoje iskustvo i linkove agencija, rado bih skinuo ozbiljan teret sa grbace za par paklica cigara.

Linkove ka agencijama necu da kacim na forum, siguran sam da ces u 2-3 poziva telefonom naci ono sto ti treba.

Pitaj sta te dodatno zanima, ja ne znam sta drugo da kazem sem onog sto sam vec napisao.

Ako je suva praksa, jos vise me zanima...

jer iz moje prakse svi stanari koji dodju "ostaju na duze" a kad "zasvinje" to taj depozit nikad ne moze da pokrije, jedino ako ce te agenciju da ih biju za tih 20eur kako bi naplatili sve troskove

Potpis

Nažalost i kazna stvara naviku!
Nažalost i kazna izgrađuje stav!

Pa iz moje prakse - kad diskusija krene u ovom smeru, tema zavrsi na madzone-u ili sa lock-om

Iz poslednje nekolicine postova je prilično jasno da izdavanje stanova u Srbiji nije med i mleko i mislim da svi možemo da se složimo oko toga.

Umesto komentara tipa "krvav je to lebac", da li neko ko ima iskustva sa izdavanjem stanova može da nam da konkretne primere? Na primer, za koliko izdajete stan i koliko iz vašeg iskustva vam ostane na kraju godine, računajuću sve eventualne kvarove, oštećenja u stanu, neplaćene rente, popravke zgrade, periode bez stanara,... Mislim da bi konkretna iskustva sa konkretnim ciframa bila mnogo korisnija za ljude koji se nikada nisu bavili izdavanjem stanova. Primer najgoreg stanara bi takođe bio dobar, da znamo šta možemo očekivati.

ma cekajte, pravimo razanj a zec u sumi !

Gde i koja banka u Srbiji ce ti dati kredit na osnovu 30% ucesca uzgred obavezno ucesce je inace 20%, a ti ne radis u Srbiji.

Ajde posalji nam prvo link banke koja daje kredit ljudima koji ne rade u Srbiji ?!

Potpis

I saw a USO last night.

Raiffeisen 100% - ali nisam siguran koji su uslovi u smislu koliko ucesca moras da das i koja je kamata. Pricamo o kreditu za drzavljane Srbije koji rade legalno u inostranstvu a kupuju nekretninu u Srbiji.

@knyazs - pa mislim da si dobio dovoljan broj informacija od mene sto se tice svega, cene renti i stanova imas u halo oglasima. Koliko ce stan biti prazan zavisi koliko je atraktivan za rentu i koliko si ti zacepio cenu. Rekao sam ti da bi ja kupio kvalitetnu novogradnju na dobroj lokaciji (NBgd, centar, vracar), (ali kad malo padnu cene, posto su sad nenormalne), pa neces imati previse cimanja ni oko popravki ni oko trazenja stanara, niti ce ti stan biti prazan, posto je navala velika, i moci ces lepo da izaberes nekog ko je normalan da ti bude u stanu.

daj link !

Potpis

I saw a USO last night.

Nemam link, kome treba prosetace do banke i pogledati koji su uslovi. Ja samo znam da provereno i dokazano moze.

Krenes sa www.numbeo.com - za zapadnu Europu je veoma pouzdan. A gradovi koje si nabrojao, po mojoj nekoj proceni nemaju mnogo veze sa ekonomijom Beograda... Beograd je regionalni centar, bio i ostao, i zavisi ne samo od lokalne ekonomije nego od nekih svetskih kretanja...

Od kontaktiranih 10-12 banaka, 5 mi je poslalo pozitivan odgovor: otprilike sve banke žele 30% učešća i da je nekretnina u gradu sa više od 50k stanovnika.