[es] - Isplativost kupovine stana (kuće)

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 04:05 - pre 136 meseci}

Citat:

ventura:

Citat:

Branko Santo: Jel se igrao neko sa uracunavanjem inflacije u kredit za stan?

Tipa 100.000e stan = 100.000 BigMac-ova (TM BigMac Index)
Rata = 500e = 500 BigMacs
Za 15 godina sa 2% inflacijom 1 BMs = 1.346e
Rata = 500e = 371.47 BMs = 74% vrednosti u odnosu na pocetak placanja

Samo što ti je inflacija već uračunata u varijabilni deo kamate. Tako da za 15 godina rata ti neće biti 500 evra već primerno 750 kako bi pokrila inflaciju. To je upravo ona stavka "euribor 6M + 5%".. Sada je taj Euribor6M tipa zanemarivih 0.3%, ali u zadnjih 10 godina je uglavnom bio veći od 3%, a 2001 i 2009 je skočio čak i na 5%.. Uostalom evo ti grafikon od 1999:

Kada se euribor vrati na neki normalan nivo od 3%, ovi što su uzeli "jeftine" kredite će biti u većem problemu nego što su bili ovi sa švajcarcima od kojih je pola izgubilo stanove...

Ovo ispada mesanje baba i zaba. EURIBOR menja ratu, ali ne menja je kumulativno po godinama kako ide kredit. Inflacija se akumulira godinama.

Tipa inflacija je 5% 5 godina, EUROBIR je fixiran 5% 5 godina, rata ce biti ista i na pocetku i na kraju tih 5 godina, ali ce ta rata vredeti 30% manje kroz 5 godina. Neces dodavati EURIBOR 5*5% svake godine zasebno. Inflacija i da pada u odnosu na proslu godinu ona ce se kumulativno dodavati, EURIBOR ako pada, padace i rata.

Ovo za vracanje EURIBOR-a ti ne pije vodu previse, jer vecina kredita se ne uzima sada nego je uzeta bas u vreme kada je EURIBOR bio veci, pa je njima sada rata nikad manja. Ovi koji sada uzimaju moraju da boxuju nizi fixni deo, ali ako, kao ti, mogu samo da izboxuju EKS 6+% sada, nemaju sta da traze tu ;)

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.dynamic.sbb.rs.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 10:51 - pre 136 meseci}

Citat:

Ovo za vracanje EURIBOR-a ti ne pije vodu previse, jer vecina kredita se ne uzima sada nego je uzeta bas u vreme kada je EURIBOR bio veci, pa je njima sada rata nikad manja. Ovi koji sada uzimaju moraju da boxuju nizi fixni deo, ali ako, kao ti, mogu samo da izboxuju EKS 6+% sada, nemaju sta da traze tu ;)

Vracanje Euribora i te kako pije vodu jer dok se Euribor vrati na 5% a srpska ekonomija nema veze sa evropskom odnosno dok je Euribor 5% moze dinar da padne na 140din/Euro. Takodje dok se Euribor vrati na 5% i onda kamata bude 9,7% godisnje bice otplaceno tek par procenata glavnice jer se u pocetku otplacuje vrlo malo glavnice tek oko 10Evra/rati tako da ce oni koji sada uzmu kredite biti izlozeni punom udaru kamate 9,7%

Ne nego treba pre svega da izboksuju nize i normalne cene kvadrata kakve su bile pre 2006 tako da ce im ucesce vise znaciti i rate ce biti znatno manje i manje ce uticti kretanje Euribora zbog veceg ucesca i manje rate.

Postoje faktori koji racunaju koliko je prenaduvan balon cena nekretnina iu Beogradu VEOMA prenaduvan!

"Ovi faktori su odlicni za procenu da li je vrednost nekretnina prenadauvana mada bih ja dodao male ispravku u ovde navedenoj racunici:

1. Odnos vrednosti stana i godisnje rente je u Americi dugo godina bio izmedju 7-9 (inverzno 14-11%) ali je taj odnos ipak malo visi za Evropu i obicno je 12-15 (inverzno 8.5-6.7%), nekretnine u Americi su uvek bile jeftinije.

2. I za odnos prosecne godisnje zarade i vrednosti postoji razlika izmedju Evrope i Amerike, u US je taj odnos dugo bio oko 3 dok je neki dugogodisnji prosek za Evropu oko 5-7. Pri tome se uvek uzima samo jedna godisnja zarada, bez obzira koliko clanova domacinstva radi.

Po ovim racunicama dobijamo da cene prosecne nekretnine (recim dvosoban stan 55-60 kvadrata) trebaju da kostaju maksimalno:

1. 250 evra mesecna renta x 12 meseci x 15 godina = 45.000 evra

2. 4800 evra prosecna godisnja plata u BG x 7 godina = 33.600 evra

U svakom slucaju prosecna cena kvadrata u BG trebalo bi da bude poprilicno ispod 1.000 evra, po ovim pokazateljima realna cena kvadrata bi trebala da bude oko 700-800 evra.

Na ovom sajtu mozete da pogledate kako izgledaju ovi gornji koeficijenti u svetu, na listi ima 385 svetskih gradova, Beograd zauzima 'odlicno' 21. mesto po skupoci na osnovu broja godisnjih zarada potrebnih da se kupi stan odredjenog kvaliteta, dok je zarada na osnovu rente mizernih 3%, tu zauzima 'solidno' 47. mesto [ODNOSNO 338. MESTO U ODNOSU NA PRVI PODATAK GDE SMO 21.] po skupoci sa 33 godine potrebne da se renta stan i povrati ulozeni novac:

http://www.numbeo.com/property-investment/rankings.jsp"

Stanje trzista nekretnina u Beogradu je:

Kretanje realizovanih cena nekretnina po nkosku:

Evo kako se taj scenario odigrao u Japanu i drugim zemljama i sta nas ocekuje:

izjave ce vam biti veoma poznate
Mi smo sada u fazi gde je Japan bio '89 do '95

sto se moze videti i po trazenim cenama (realizovane su naravno primetno nize) sa sajta imovina.net

U BEOGRADU TRENUTNO NEMA NEKRETNINE KOJA VREDI PARA KOJE SE TRAZE ZA NJU

A pre godinu ipo dana popis je pokazao, prenosim sa B92 foruma:

Citat:

Poenta ove priče je: Beograd nema niti će ikad, za naših života, imati 2 miliona stanovnika. U Beogradu svakog dana raste broj praznih stanova koji čekaju svoje kupce ili zakupce - sada ih je već desetine hiljada. Pozicija kupca ili zakupca nekretnine je jača nego ikad, i postaje sve jača kako vreme prolazi. Sada je već jasno da nikakvi procesi, pa čak ni očigledan proces unutrašnje migracije stanovništva ka glavnom gradu, ne mogu okrenuti tržište na drugu stranu.

Za prodavce: prodajte stan odmah danas ako možete, ponudite cenu koja je 20% niže od prosečne oglašene i prodajte ga dok je vreme. Za godinu dana nećete moći da dobijete ni približno toliko.

Za one koji izdaju stan: unapredite kvalitet stana koji iznajmljujete, ponudite nižu cenu u odnosu na prosečne oglašene i čuvajte svoje kvalitetne zakupce ako imate sreće da ste ih našli. Nećete naći druge i bolje.

Za one koji kupuju stan: ne kupujte stan, iznajmite ga. U Beogradu trenutno ne postoji nekretnina koju treba platiti onoliko koliko se za nju traži.

Za one koji iznajmljuju stan: Tvrdo pregovarajte, mogućnosti za nalaženje odgovarajuće nekretnine su bolje nego ikad pre, i sve su bolje.

_{[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 03.02.2013. u 12:07 GMT+1]}

ventura

Član broj: 32
Poruke: 7781
92.46.65.*

+6455 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 11:16 - pre 136 meseci}

Citat:

I_L_I_J_A:
U svakom slucaju prosecna cena kvadrata u BG trebalo bi da bude poprilicno ispod 1.000 evra, po ovim pokazateljima realna cena kvadrata bi trebala da bude oko 700-800 evra.

Apsolutno se slažem.

Sve dok cena kvadrata ne dođe na nekih 700-800 evra, a po trenutnim cenama rente (visina rente je u direktnoj korelaciji sa standardom, nije podložna špekulacijama), nema nikakvog ekonomskog smisla kupiti stan.

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 11:49 - pre 136 meseci}

Citat:

I_L_I_J_A:
Vracanje Euribora i te kako pije vodu jer dok se Euribor vrati na 5% a srpska ekonomija nema veze sa evropskom odnosno dok je Euribor 5% moze dinar da padne na 140din/Euro.

Kakve veze realno ima EUR/RSD sa kreditom? Kome je plata vezana za RSD, nema smisla da uzima kredit vezan za EUR (ni RSD doduse s' obzirom na kamate).
A ne pije vodu to sto prica za EURIBOR, jer ne uzimaju se vecina kredita SADA kada je EURIBOR na minimumu, vec dok je bio prilicno veci (u stvari najvise kada je bio na maximumu)
Zato to ne pije vodu. Tacno da sada rata samo moze rasti, ali ko je uzeo ranije, rata mu nece biti veca nego kada je uzeo kredit (u EUR) dok EURIBOR ne stigne tadasnju cifru.

Citat:

Ne nego treba pre svega da izboksuju nize i normalne cene kvadrata kakve su bile pre 2006 tako da ce im ucesce vise znaciti i rate ce biti znatno manje i manje ce uticti kretanje Euribora zbog veceg ucesca i manje rate.

Mislis da ces lakse izboxovati 1000e/m2 u centru BG za dobar stan nego 1-2% marze sa bankom? :D

Citat:

Postoje faktori koji racunaju koliko je prenaduvan balon cena nekretnina iu Beogradu VEOMA prenaduvan!

Izvini... a ko kaze da su te racunice tacne?:)
Skupi stanovi se i dalje prodaju... i to po ceni vecoj nego pre godinu dana. Dao sam konkretne primere, i znam da su neki od tih stanovi prodati za t cifre.
To sto ima mali milion RUGLA od "stanova" koji drze blesavu cenu je drugo. Neki od njih ne mogu da se prodaju ni za vrednost zemljista (jer treba uloziti u rusenje). Ali DOBRIH stanova ima NA KASICICU.

Citat:

Kretanje realizovanih cena nekretnina po nkosku:

Ovo doduse nije previse korisno, jer NKOSK/DOMEX cene ukljucuju iskljucivo stanove uzete na kredit I osigurane kod NKSOK. A tu ne spadaju stanovi, dakle, koji ide za kes.

Citat:

Evo kako se taj scenario odigrao u Japanu i drugim zemljama i sta nas ocekuje:

izjave ce vam biti veoma poznate
Mi smo sada u fazi gde je Japan bio '89 do '95

Da li ti zaista poredis ekonomiju kao sto je Japan i naseljenost koju on ima sa nama?:) Misleci da su isti ili cak iole povezani faktori u pitanju?
Mislim, zar nikome ne pada na pamet da oni koji "ne zaradjuju" trose "tudje pare" i boli ih uvo koliko nesto placaju kad ga kupuju, samo je bitno da im se svidja - pre nego neki "naduvani balon"?
Kao da se u Srbiji nekretnine kupuju po principu ulaganja a ne da se u njima zivi ;)

Citat:

U BEOGRADU TRENUTNO NEMA NEKRETNINE KOJA VREDI PARA KOJE SE TRAZE ZA NJU

Ovo se skroz slazem. Kad vidim kakva rugla se prodaju, moja garaza ispada vredi 5000e/m2 :) A ne mislim da vredi i 1000e cela.

ventura

Član broj: 32
Poruke: 7781
92.46.65.*

+6455 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 12:00 - pre 136 meseci}

Citat:

Dexic:
Kao da se u Srbiji nekretnine kupuju po principu ulaganja a ne da se u njima zivi ;)

A nego kako?

Šta misliš odakle onoliki silni stanovi koji se rentiraju po Belvilu, ljudi kupili da žive tamo, pa se odjednom maltene svi predomislili pa sada izdaju?

Ljudi su kupovali stanove kao investiciono ulaganje jer blage veze sa ekonomijom nemaju.
Prvo su kupovali zbog 5. Oktobra, jer je bila gomila crne love, pa nisu znali šta će se dešavati u budućnosti
Pa su onda došle otpremnine iz privatizacija, i faktički svako iz Srbije ko je dobio ozbiljniju lovu (a bilo ih je na hiljade i hiljade) je kupio stan ili u Beogradu ili u Novom Sadu - da se nađe. Studiraće im dete za neku godinu, uzimaće rentu... neka
Pa su onda krenuli optimistični gastarbajteri koji su pomislili da su u Srbiju stigla bolja vremena.
E onda su došli crnogorci sa ruskim parama koji su zjebali sve ove prethodne. Oni su stanove kupovali bez da pitaju za cenu, i to je dovelo do nebuloznih cifara od 3000-3500 evra kod arene i slično.

Sada više nema crnih para, otpremnine su potrošene, gastarbajteri imaju preča posla o kojima brinu u svojim državama, a rusi više ne kupuju po crnoj gori. To traje već par godina, i u početku je inercija bila vrlo jaka, jer teško je priznati sebi da nešto što si platio 3000 evra realno vredi 800-1000 evra, pa nećeš da prodaješ dok ne dogori bukvalno do noktiju.. Pad usporavaju i naivčine koji se lože na savete "nikad jeftinije nekretnine" kad su one sa 3 hiljade spale na 2 hiljade, još uvek ne kapirajući da opet plaćaju duplo više nego što to vredi... Međutim i pored svega, polako ali sigurno cene nekretnina po Beogradu padaju ka nivou od 800-1000 evara za staru gradnju i jefinoća novogradnju i 1000-1200 evra za malo bolje stanove, odnosno salonce na dobrim lokacijama i kvalitetnu novogradnju.

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.dynamic.sbb.rs.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 12:37 - pre 136 meseci}

Dexic meni je jasno da agenti za nekretnine stite svoje 'interese' u skladu sa tim i gledam na tvoje postove.

Trziste nekretnina podleze ekonomskim zakonima kao i svako trziste evo ti ovde mozes videti kako ide deo racuna:
http://whiskeyandgunpowder.com...bble-where-it-may-surprise-you…/

Citat:

What Makes a Real Estate Bubble?

Real estate has two fundamental indicators that provide the serious analyst with guideposts: (1) the rent-to-price ratio and (2) the price-to-income ratio. The first indicator, rent-to-price, divides annual rent from the property into its purchase price, thus the yield or current return on the investment. A hundred years of U.S. history suggests a normal yield of around 10-12%; property gets cheap when yields approach 15-20%, while yields lower than 6-8% suggest overvaluation and bubble territory. Over the last three-four years, yields in Bulgaria hovered in the 3-4% range, suggesting a strong bubble, with properties overvalued about three-four times the “normal.”

The second indicator, price-to-income ratio, tells how many years of pretax annual earnings are necessary for a household to purchase a house. The historical rule of thumb is that one annual income indicates undervalued properties, two annual incomes normal valuation, and three annual incomes overvaluation and bubble territory. Currently, this ratio for most regional markets in the economy is around 7-9, which is once again indicative that real estate is overvalued roughly three-four times.

Thus, both indicators confirm that there is a real estate bubble across the country, although few analysts in Bulgaria would acknowledge the importance of these ratios. Interestingly, when many analysts consider the fact that real estate earns less than a bank deposit, they immediately respond that rising prices more than compensate for the low yield! What goes up must stay up? This is bubble psychology at work.

Macroeconomic fundamentals look absolutely terrific from one point of view and downright terrible from another. I’m very worried about steady money supply growth rates of 30%; mainstream economists counter that a currency board manages the Bulgarian monetary system, so inflation is impossible, because the government does not print “unbacked” currency.

Even worse, I worry that credit has been expanding steadily for many years at a phenomenal 50% rate, thus driving a wild boom destined to turn into bust sometime in the future. Mainstream analysts would counter that the initial credit base five-eight years ago was abnormally low, so that the credit/banking system has a lot of catching up to do; moreover, they point out that these healthy credit growth rates indicate strengthening confidence in our banking system.

For many years, mortgage growth was 70-80%, which makes me firmly believe that a wild real estate bubble is in the making, which will one day burst. I also worry that current account deficits have reached nightmarish proportions at 20% of GDP, so the collapse of the currency board and the economy is a certainty. Finally, I point to the crisis proportions of the foreign debt, currently standing at 100% of GDP. Mainstream economists bluntly respond that strong mortgage growth underpins growth in the real estate sector and the economy and that trade deficits don’t matter; we are now part of larger Europe. So a sound analysis indicates that the economy is bound to collapse in the near future, while a government-endorsed analysis concludes that everything is great and will get even better.

This gets us to Eastern Europe. One may confidently claim that practically all of Eastern Europe, mostly for similar reasons, has a giant real estate bubble that is beginning to crack.

Here is what the big picture looks like: The real estate bubble slope runs from the U.K. to Bulgaria. And here is the explanation. Early in the decade, the beginning of the bubble was in Great Britain. Weak German and French economies forced the European Central Bank to maintain abnormally low interest rates for many years.

This fueled real estate bubbles across the stronger Mediterranean economies (Spain, Portugal, France, Greece) and, later on, in Western Europe. These bubbles in turn spread across Eastern Europe, first in the Czech Republic, Poland, and Hungary, and later on in the Baltic countries (Latvia, Lithuania, Estonia) and the Balkans (Romania, Serbia, Bulgaria). For all practical investment purposes, the real estate bubble has not spared a single country in Europe.

Anyone looking at the U.S. real estate market before 2005 could have probably seen the same thing coming. Investors should steer clear of Eastern European real estate, unless of course they would like the opportunity to lose their money in a new exotic location.

Meni je jasna zelja da na svaki nacin pokusa da se spreci naglo vracanje cena nekretnina u Beogradu na realni nivo (2004-2006) dakle pre nego sto su crnogorci vagonima donosili ruske pare i ulagali u nekretnine i ljudi uzimali kredite u Svajcarcima jer da se naglo vrati stanje na realno ljudi bi odustali od svojih kredita, vratili kljuceve i sacekali 2godina (da se skinu sa crne liste kreditnog biroa) i ponovo po znatno povoljnijim uslovima uzeli novu nekretninu.

U HRVATSKOJ, ZAGREB NOV STAN 1100Evra/kvadrat kamata fiksnih 5,5% tokom cele otplate- ne verujes:
http://www.business.hr/ekonomi...te-idu-po-1100-eura-za-kvadrat
plate u Zagrebu prosek 900Evra/mesecno ( http://www.kamatica.com/vesti/...agrebu-sve-bliza-900-evra/7200 ) znaci znatno veci prosek plata nego u Beogradu, manja cena kvadrata i znatno manja kamata

Srbija:

_{[Ovu poruku je menjao I_L_I_J_A dana 03.02.2013. u 13:50 GMT+1]}

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.dynamic.sbb.rs.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 12:40 - pre 136 meseci}

Citat:

ventura:

Citat:

Dexic:
Kao da se u Srbiji nekretnine kupuju po principu ulaganja a ne da se u njima zivi ;)

Potpuno tacno plus u Srbiji do skora veci deo populacije generalno nije imao gde da investira osim u nesto kvadrata u Beogradu. Banke posle dafine i jezde dug oporavak poverenja, Zlato ne, Berza ne. A kriminalni su pare najlakse prali preko nekretnina u Beogradu.

A o alavosti investitora post clana belka sa bb foruma:

Citat:

Najbolji dokaz da sadašnje sumanute cene kvadrata grade i održavaju ustvari alavi investitori (čitaj tajkuni pre svega), jeste sledeći primer koji se odigrao pre 2 godine. Dolazi poznati investitor (o čijim projektima koji se trenutno realizuju raspravljamo i na forumu) u banku i traži kredit za projektno finansiranje. kaže ali uz jedan poseban uslov, a to je da počne da ga vraća posle 5 godina, da mu daju jedan stend - baj period, da on izgradi, pa da oni čekaju, pa on da počne da vraća do 5. godine ako on tako odluči, ili od 5. po sili ugovora. Pitaju ga: A zašto? kaže: Hoću da držim cenu kvadrata. Ovo je živa istina.

Dakle jel vidite šta znači alavost? Svi oni u svojoj pomahnitaloj želji da zarade odravši kožu nekome s ledja, spremni su i da plate nešto više, samo da jedno sumanuto stanje traje što duže, kako bi mogli da deru sa cenom kvadrata. A ljudima treba, pa treba stan. I nema ih u izobilju na svakoj lokaciji. Onda zaduživanje, stambeni krediti i uvek potencijalni pakao od života. Stambeni kredit od 30 godina! Ej, bre! Na kidanje od cene od strane investitora, sledi još brutalnije kidanje živog mesa od strane banke. I to 30 godina.

Evo kako izgleda situacija čoveka koji je uzeo kredit u švajcarskim francima 2006. godine pred kraj. Čoveku treba kredit od 100.000 evra za kupovinu stana vrednog recimo 120.000 evra. Stan od 70 kvm po tadašnjoj ceni od 1.700 evra za 1 kvm. Daje svu svoju uštedjevinicu od 20.000 evra kao učešće. On taj iznos uzima putem kredita u švajcarskim francima i uzima tadašnjih 160.000 švajcarskih franaka i indeksacija svake rate kredita je isključivo u švajcarskim francima po kursu na dan uplate rate. Pored toga, čovek mora da se keš kreditom zaduži još 15.000 evra da opremi taj stan i uzme kola na lizing vredna 10.000 evra, rata mesečna 100 evra. Sad gledajte horor film.

Kredit je uzeo po povoljnoj kamatnoj stopi, recimo 3-4% na 25 godina ili 300 meseci vraćanja. Ukupno treba u momentu uzimanja kredita da vrati oko 300.000 švajcarskih franaka, tako da mu je mesečna rata 1.000 švajcarskih franaka u dinaroj protivvrednosti po prodajnom kursu NBS na dan uplate. usput, da ne zaboravimo ratu za keš kredit od 200 evra mesečno (on je na 10 godina npr) i ratu za lizing od 100 evra, dakle zajedno prateći trošak od 300 evra mesečno. U početku, dok je franak bio oko 60 dinara za 1 franak, a evro bio oko 80 dinara za 1 evro, on je svaki mesec isplaćivao 60.000 dinara za stambeni kredit i oko 25.000 dinara za prateće kredite. Medjutim, švajcarac je otišao do 100 dinara 2011. godine, prethodno je rastao sumanuto od 60 do 90 dinara za 1 franak, i stabilizovao se na nekih 90-93 dinara za 1 franak. Evro je takodje odleteo na nekih 110 - 115 dinara za 1 evro.

Mesečna rata za stambeni kredit sada iznosi oko 90-95.000 dinara i oko tog nivoa ga kida veće neke 2 godine, a za keš kredit i lizing mora da se otvori za još nekih 35.000 dinara mesečno. Dakle zajedno mesečno 130.000 dinara. Bez pojedene korice hleba za taj mesec.

Šta se desilo za ovih 6 godina koliko je vraćao kredit? PO osnovu stambenog kredita banci je isplatio nekih 75 mesečnih rata po oko 800 evra mesečno u protivvrednosti, dakle cirka 60.000 evra. Za keš kredit i lizing se otvorio još nekih 22.000 evra. Ukupno zajedno 82.000 evra. Bez pojedene korice hleba. Stan više nije novi,star je skoro još malo pa 7 godina. Cena mu je navodno narasla na 2.300 evra zbog lokacije, a sada se kao kreće oko 2.000 evra, što je magla jer ne može nikom da se proda ni za 1.500 evra po 1 kvm.

Koliko je sada još dužan, šta je otplatio posle plaćenih 60.000 evra plus 22.000 evra? Glavnica duga po uzetom stambenom kreditu od 160.000 švajcaraca se spustila jedva ispod 150.000 švajcaraca. Izraženo u evrima, to je oko 122.000 evra. Dakle, posle isplaćenih 60.000 evra za 6 godina vraćanja kredita, čovek je dužan glavnice duga još 122.000 evra, a kad je uzimao kredit uzeo je protivvrednost od 100.000 evra. Rok vraćanja je još 19 godina. Stan ne može da se proda sada ni za 105.000 evra do 110.000 evra maksimalno.

Dakle, posle potrošenih 82.000 evra, za 6 godina života u stanu od 70 kvadrata, sa nameštajem i kolima, čovek je dužan banci još 122.000 evra za stambeni kredit, plus glavnice keš kredita još nekih 5-6.000 evra dakle blizu 130.000 evra. Lizing je otplatio i ostala su mu stara kola od 6 godina koja vrede 3-4.000 evra maksimalno. Šta kažete za horor film? I onda vam dodje investitor i kaže: cena kvadrata je 1.600 evra sa PDV-om. A ti mu kažeš: 1.600 ti ga majke steram....

Slicna prica ceka i one koji uzmu sada kredit jer banke traze 4,5+6mEurobor to je sada 4,5+0,3=4,8% a za koju godinu se vraca na 4,5+5,2=9,7%

Nebojsa Milanovic
Pančevo

SuperModerator
Član broj: 16
Poruke: 8376
*.dynamic.sbb.rs.

+1350 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 13:23 - pre 136 meseci}

Auh, mnogo bombastične priče, ali najveći i vrlo poznat investitor u Pančevu je upravo prodao celu svoju veliku zgradu VAN CENTRA za 900-1000e/kvm (zavisno od momenta kupovine) i na proleće počinje novu veliku zgradu u širem centru Pančeva gde će cena u temelju biti 1000e/kvm, a kada se završi 1200e/kvm.

Već sada trećinu i te nove zgrade ima rezervisano, a gledajući kako je prošao sa poslednjih nekoliko zgrada na solidnijim lokacijama u Pančevu (sve prodao vrlo lako, a najbolji stanovi su razgrabljeni još u temelju gradnje), nema sumnje da će i to završiti tako.

Napominjem da se radi o kvalitetnoj klasičnoj gradnji, ali ne luksuznoj, sa CG-om, bez posebne opreme stanova, ali stanovi su u proseku vrlo dobrog rasporeda (oni sa odličnim rasporedom imaju najviše cene i odmah se prodaju).

Kako to objašnjavate?

I_L_I_J_A
BG

Član broj: 21991
Poruke: 148
*.dynamic.sbb.rs.

+65 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 13:30 - pre 136 meseci}

Objasnjavan neracionalnim odnosom Srba prema svom novcu i cinjenicom da dok drzava ima para da odrzava skupu javnu masineriju i ogromne plate u istoj takve stvari su moguce. Mladja svaki mesec ispozajmljuje po jednu milijardu (bolje da pozajmi odmah 10 milijardi dolara a ne ovako svaki mesec da se cima po jednu) a te pare ce doci na naplatu sa kamatom i ceka nas grcki scenario

Ljudi koji ulaze u kredite dobrim delom ne znaju za raspon kretanja Euribora i iaravno da je bitna prosecna vrednost KOJU TI BANKA NE KAZE ali te bombarduju sa velikim istampanim danas je euribor 0,3% i tako vec mesecima i ljudi nemaju ideju kako se krece Euribor kao sto nisu imali ideju kako moze da se krece Svajcarski franak. Banke ti precutkuju da je sada ISTORIJSKI NIZAK Euribor http://www.euribor-info.com/ a sve vezuju za njega kao 4,5%+6mEuribor a razlika je vise nego znacajna:

60000 kredit, ucesce 10%, kamata 4,8% (4,5%+TRENUTNI 6mEuribor) koja se oglasava po medijima TRENUTNA (a kredit se vraca 25+godina) je zbog istorijski niskog euribora, kredit 30godina => ukupno vraceno na ime kamate 47.994,94Eura

60000 kredit, ucesce 10%, kamata 7,2% (4,5%+prosecnim 6mEuriborom zadnjih 10godina), 30godina => ukupno vraceno na ime kamate 77.956.43Eura!!!

60000 kredit, ucesce 10%, kamata 9,5% (4,5%+kada bi Euribor bio stalno na dosadasnjem max), 30godina => ukupno vraceno kamate 109.462,06Eura

Proveri i sam na kalkulatoru http://www.kamatica.com/kredit-kalkulator-napredni

zadnja varijanta je realna koliko i prva, jedino sto se prva svuda forsira uz malu zvezdicu *kalkulator je informativnog karaktera a ta zvezdica oznacava placas 30000 Eura vise nego sto si planirao

Naravno racunica je koliko je cista kamata na pozajmljenih 54000 Eura (6000 eura dajes kao ucesce i bice jos brdo dodatnih troskova koje se nakupe na 5 hiljada eura) A sta ces kad je plata u dinarima a u istom trenutku se podigne Euribor na 5% a dinar na 135din/Euro. Sve je moguce za 30godina.

Dexic
ASP

Član broj: 253999
Poruke: 3837

+1376 Profil

Re: Isplativost kupovine stana (kuće)

^{03.02.2013. u 13:30 - pre 136 meseci}

Sta li taj lik na BB forumu lupa?
Detalji kredita
Mesečna rata: 506.72
Iznos kredita: 120000
Učešće: 24000
Ukupno otplate: 152 017.01
Ukupno kamate: 56 017.01
Kamata: 4 %
Period otplate: 300 meseci

Kakvih crnih 300.000 za optlatu? Sa takvim "strucnjacima" ne cude me razne izjave.
I plua kes kredit za opremanje i kredti za auto.... am jadan on kad moze toliko da priusti :)

Pazi, ja se SLAZEM da prosecan stan u Beogradu ne vredi ni 1000e, a kamoli nekih 2000e/m2. Ali se licno slazem jer je prosecan stan u Beogradu ruglo, shupa... a ne stan.
Slazem se da i pravi vrh stanova u Beogradu (consumer, recimo GPC, GTC, Harmony i Wave) ne vrede 2000e. Ali ovo ne zbog nekog odnosa prosecne zarade (jer ovo nije za prosecnu zaradu stan), vec prosto jer je ovo jedna obicna zemlja. Nije to London ili New York.

I bas zato sto je prosecan stan u BG-u ruglo, mislim da se isplati kredit (zavisi gde/kako/koliko) za kupovinu naspram rente (naravno ko misli da ga moze odrzati/isplatiti)

@ventura, pazi... kad je prosla jedna grupa, govorilo se da nece biti druge, Kad je prosla druga da nece biti trece... kad je prosla treca da nece biti cetvrte itd. :) Po cemu ti mislis da nece biti sledece?:)

Ovi u Belvilu su dosta uzimali stanove jer su radili u firmama gde su mogli extra dobre uslove za kredit da dobiju kao i bolje cene (2008/2009 ispod 1900e/m2). Neki su uzeli "jer su mogli" (iskreno.. glupost), neki su uzeli jer su nasli stan u kome su videli sebe pa posle nije islo kako treba i sada ga izadju. Koleginica koju cesto pominjem i dalje izdaje 65m2 za 450e mesecno. Nije joj to bila prvobitna ideja ali jbg :)

Sa druge strane, svi ovi koje ti pominjes su imali prilicno novca i za kes ISKLKUCIVO uzimali stanove. Ko od nasih veruje bankama i drzavi da sme da drzi 6-cifrene sume u banci? Mozda si u pravu na papiru (pitanje je koliko na duze staze..), ali skoro uvek se kosis sa praksom.