postoje li u Beogradu kupci nekretnina koji ih kupuju samo zbog izdavanja ?

Dakle, postoje li u Beogradu kupci nekretnina koji ih kupuju samo zbog izdavanja,
bez obzira na kvalitet stambene jedinice.

Sto? Gledas da uvalis neku stracaru?

Da, postoje.

Da bi ti se iplatila takva kupovina, kirije bi trebalo da budu bar 2-3 puta veće. Pošto nisu, pretpostavljam da neko kupi stan za decu - kad porastu, a u međuvremenu ga izdaje. Ne verujem da iko kupi stan u smislu investicije i zarade - jer definitivno neće zaraditi.

Primer, NBG, blok. Stan 65 m2, košta (sa troškovima kupovine) bar 70k. Može se izdavati za oko 200, s tim što postoje i troškovi, a i rizici izdavanja. Dakle, kupac stana će od izdavanja da bude na pozitivnoj nuli posle oko 35 godina. Priznaćete - mnogo, brate, stvarno mnogo i stvarno neisplativa investicija !

Ma otkuda...

Prijatelj izdaje 2 stana u NS:
- 70k eur za 300 eur - 5.1% povrat
- 35k eur za 200 eur - 5.7% povrat

Meni se cini da je to sasvim pristojno. Povrat je na evropskom nivou .

---

Ne valja ti racunica - kupac ima stan koji sledeceg meseca vredi isto 70k, a dobije jos 200, tako da je vec tada presao pozitivnu nulu. Zarada je u tvom primeru oko 3% godisnje sto nije nesto, ali treba imati u vidu da je za dvocifreni procenat dobiti obavezan rizik poslovanja, koji u ovom primeru prakticno ne postoji. Naravno, ne treba zaboraviti ni rast cena nekretnina koji u proseku iznosi 5% godisnje, znaci ukupno 8%, sto je vrhunska zarade bez rizika.

---

Nešto ne verujem da će neko da izdaje nov stan od 65m2 na Novom Beogradu za 200€. U Novom Sadu gde je sve osetno jeftinije, za jednosoban stan će lake ruke tražiti 170-200€ ako je na iole dobroj lokaciji i u dobrom stanju (a ne još kad je nov). Kakve se sve šupe i straćare iznajmljuju po Bgu za 150€...

---

Nov stan na NBG nije 1k / m2 već oko 2k/m2. Ok, možda sam malo "zategao" računicu, ali nisam mnogo. U svakom slučaju, to bi bila najgora moguća investicija para. Mislim da bi neko (pođi od sebe) ovakav oblik ulaganja para uzeo kao poslednju varijantu. Pa, čak se više isplati i prosto oročiti kintu. A da ne pričam o kupovini lokala i izdavanje istog, što je već MNOGO isplativije.

Inače, onaj ko stvarno izdaje stan zna da najčešće stan nije izdat u zakup svih 356 dana, da neretko zakupac zaobiđe svoje obaveze, računi neplaćeni, bojler se pokvario i tako redom.

@pctel,



Bez rizika? :)

Hajde da vidimo:

Rizik 1 - Pad cene stanova zbog pucanja trzista nekretnina u sledecih, recimo, 10 godina - desavalo se i drugde u istocnoj Evropi, ne mora da znaci da se nece desiti u Srbiji

Rizik 2 - Demoliranje, steta i sl.. od strane stanara - Srbija bas i nije uredjena na tom nivou da ces uz pomoc ugovora uspeti da naplatis stetu od stanara, bar ne tako lako i tako brzo - dakle, to je trosak i a i rizik... Osim toga, vremenom stan propada - mora se ulagati u razne reparacije, renoviranja itd...

Rizik 3 - Nemogucnost stalne popunjenosti - jbg, i to se desava - da izgubis par meseci godisnje trazeci stanare ako se prosli odsele, zatim naplacivanje dugovanja i sl...

Da ne pricamo o trosku i vremenu administriranja / naplate / potraznje novih stanara itd...

U principu, to je vrlo "krvavih" 8% i to ako sve ide dobro i, pre svega, i te kako sa rizicima - da imam tipa 70K EUR u Srbiji poslednje u sta bih ulozio je nekretnina namenjena za izdavanje - postoje daleko laksi i vremenski efikasniji nacini sa podjednakim ako ne i manjim rizikom za podjednak povracaj - osim toga, slozices se - ako ulozis 70K u, npr, orocenu stednju ili neki inivesticioni fond - te pare mozes da podignes sutra (osim za orocenu stednju gde bi platio penale), kao sto mozes i da prodas stan - a i za stan ces platiti "penale" - razne poreze, takse, i sl...

Ako kupujes nekretninu zbog "cuvanja za decu" - to je onda sasvim druga stvar - ali to onda i nije kupovina zarad izdavanja, vec je izdavanje samo nacin da se investicija cuva.

---

Bez rizika, how yes no.

Naravno, niko ne racuna na poreze koji ce kad tad morati da se plate. U prevodu, isplati se samo ako imas jako puno nekretnina i jako dobar mehanizam naplate. U prevodu, mozes da dodjes u situaciju da ti je equity veliki ali da nisi likvidan i odeeeeeee.

---

Kirija za izdavanje nekretnine se računa po veoma jednostavnoj formuli:

ukupna cena nekretnine / 100

znači ako ti za stan od 70,000 evra, ne možeš dobiti 700 evra kiriju, onda je to totalno promašena investicija... Ima mnogo boljih načina da u periodu od 9 godina 'obrneš' pare..

Inače, lično mislim da je trenutno bolje iznajmljivati stan, nego ga kupovati, a evo i zašto:

Otišao sam na sajt www.ambasadorm.com i pogledao cene nekretnina koje su na prodaju a koje se takođe nude i za rentiranje. Malo sam više tražio, ali sam našao sledeće:

160 kvadrata stan kod Kalemegdana
Za prodaju: 415,000 evra
Za iznajmljivanje: 2,500 evra

Dakle, ako je neko ovo kupio radi iznajmljivanja, taj je totalna budala. Jer on mora da čeka 14 godina, kako bi ostvario povrat na investiciju. Da zanemarimo opravke, prazan hod, itd itd, koji opušteno produžavaju taj period na 17-20 godina.

E sad uzmimo na primer takav stan (ili neki proporcionalno razmeran tome, ja sam prvo na ovaj naleteo) i da gledamo dva scenarija koja pokrivaju kupovinu odmah ili iznajmljivanje (poskupljenje i pojeftinjenje nekretnina u narednih 10 godina).

Scenario 1: Kupovina odmah

Keš na ruke: 415,000 evra

Nakon 10 godina, nekretnina je nešto dobila na vrednosti, ali pošto je bilo ulaganja, dobit je značajno umanjena.

Scenario 2: Rentiranje, poskupljenje nekretnina

Keš na ruke: 2,500 evra
Keš u banku: 412,500 evra
Kamata: 8%
(Konzervativna godišnja kamata u nekom investicionom fondu uz mesečno reinvestiranje)

Nakon 10 godina, kamata od uloženog novca vam je pokrivala kiriju, i još ste zaradili. Na računu sada imate 457,000 evra. Ako ni do tada ne padnu cene, vaša investicija je uvećana taman za toliko koliko bi cena nekretnine porasla. Kupite stan i na nuli ste.

Scenario 3: Rentiranje, čekanje da cene nekretnina padnu

Isto kao u scenario 2, samo što ako cene nekretnina padnu za očekivanih 50%, vi stan od 415k kupite za 210k, živeli ste u istom stanu 10 godina, kiriju vam je pokrivala kamata, i još vam je ostalo 247k evra na računu!


---------------------------------

Jedan kraki rezime:

Kupiti stan odmah: Budala, ostaje vam isti novac.
Rentirati stan:
a) cene porastu, živeli ste za džabe 10 godina, i još nakon toga opet za iste te pare kupite stan
b) cene padnu, živeli ste za džabe 10 godina, kupite stan za pola para, i ostane vam 250k u banci.

Zaključak je prilično jasan.

zarada od iznajmivaljanje stana je na istom niovu kao godišnja kamata u banci.

cela ta priča oko "kupim stan -> izdajem -> ne radim ništa" je nastala početkom 2000-te, kada su o tome počeli da pričaju oni koji su pokrali vlasništvo nad stanovima.
(razni oblici preslaka vlasništva od državnih/društevnih do privatnih lica).

---

Računajte na pad cena nekretnina(Ivan pomenu da se nešto slično desilo i u nekim sada EU zemljama...tačno!!!)...

1. i najvažniji razlog i samo taj je...
"obračun sa građevinskom mafijom".
Pod to spada i....
-Bivši direktori javnih preduzeća koji su se utalili i svoju formulu o varanju iz 90tih primenju ju i dan danas.
-Agencije za prodaju Nekretnina koje su u Većoj-Manjoj meri poput Dafine i Jezde
-Nelojalna konkurencija,rad na crno,jeftina nestručna radna snaga,fuscherei
-Manjak obrazovanog stručnog kadra(arhi,desing,itd.)
-Osiguranje nekretnina pod znakom ?
-Sigurnost kupovine i stanovanja u istoj pod znakom ?
Kada se to sredi a mora jednom...
Potom dolazi do..
Banke i bolji uslovi kredita,Konkurencija,Strane firme,!!!
Nekretnina nije nikada bila Rizik i treba u nju ulagati,samo ne ovde i ne sada!!!

Ljudi o ovom je bila tema i nema potrebe da dupliramo...

---

Ventura, mogu li da pogadjam nesto - nisi podstanar, zato tako razmisljas. Nasuprot tome, evo mog primera...
Podstanar sam tacno 10 godina. U vreme kad sam se uselio, stan je vredeo oko 25.000 EUR-a. Za zakup stana dao sam do sada 25.000 EUR-a, znaci vlasnik stana je tokom vremena dobio novac kao da ga je prodao pre 10 godina, a stan ostaje njegov. U medjuvremenu nije ulozio ni dinar u bilo sta, dao mi je sve u ispravnom stanju i rekao da kad se budem iseljavao da mu predam sve to u priblizno istom stanju, sta cu ja kvariti i popravljati u medjuvremenu - to njega ne interesuje.
Sada taj stan vredi oko 60.000 EUR-a, znaci, vlasnik je sto direktno sto indirektno profitirao 85.000 EUR-a, ili 240% prvobitnog ulaganja, ili 20% godisnje. Znam, sad ce ventura da prica o berzama i fondovima, ruletima i kockarnicama gde se moze zaraditi 30...50...200% godisnje, pa dobro, nemam nista protiv, nek proda sve sto ima, pa u podstanare a pare na berzu. Da imam 60.000 EUR-a ja bih iz momenta kupio taj stan, da imam 120.000 kupio bih jos jedan, da imam 600.000, e onda ne znam, mozda bih kupio dva stana a ostatak na berzu pa sta bude.
Ja bih to mnogo voleo, ali...
cene se formiraju na bazi ponude i potraznje. Broj stanovnika Beograda se poveca za 30.000 godisnje, a broj stanova se poveca za 3.000 godisnje. Da li ti to govori nesto?

---

@pctel
OK i moji roditelji 90tih godina su otkupili stan za čitavih 50maraka(sada vredi 40k€),ako bi računli procenat zarade i profita ne znam samo koliko nula bi bilo na kraju.
Naravno dosta je onih koji su tako "profitirali" jer je tako vreme bilo inflacija,haos.o nemožemo porediti i uzeti sad kao osnov za ulaganje!!!

Mi pričamo o ulaganju sad i šta će se desiti za 5-10god.
Da li može sutra neko tražiti exp. 300eur/mesečno/40m2(rente) ako na drugoj strani postoji mogućnost da istu kvadraturu plaćam 50-100eur.Sada ta mogućnost ne postoji i zato je tako!!!
Pogledajte cene po Evropskim gradovima,uporedite sa našim,uporedite uslugu,kvalitet sigurnost.o tamo rentira stanove ko prodaje i sl.

---

Pctel - a ti razmisljas tako zato sto si podstanar ;-)

Elem - postoji ozbiljna greska u zakljucivanju ljudi koji porede najam stanova i kupovinu u kontekstu profita - oni gotovo uvek porede:

a) Kupovinu stana + izdavanje... i na kraju prodaju stana
i b) trosak koji naprave najmom stana

Ali, ne zaboravi da si ti u slucaju a) ulozio pozamasnu sumu novca i zarobio je u toj nekretnini, zar ne? Da bi poredjenje bilo fer, probaj, pre nego sto pocnes da zivis kao podstanar, da tu istu sumu ulozis u neke finansijske instrumente nizeg rizika sa profitom od 10-12% godisnje (dugovi, penzioni fondovi i sl...) - pa onda probaj da uporedis posle 10 godina kako stoje stvari.

Naravno ovo gore ne vazi ako nemas taj novac, vec stan kupujes na kredit - onda je racunica malo drugacija.

Evo ja mogu da kupim stan ovde gde zivim, ali ipak umesto toga mi je daleko isplativije investiranje u equity, i to mnogo vise sve i kad uracunam trosak za najam stana u kome zivim.

Ili jos plasticniji primer - umesto da kupujem stan i da se zajebavam sa stanarima kojima ga najmim, krpljenjem stete koju oni naprave i stalnom utajom poreza od drzave kako bi imao kakav takav profit, uzmem lepo i ulozim u evropsku industriju nekretnina:

Henderson HF Pan Euro Prop Eq A2 - ISIN: LU0088927925



Performanse u proslih 1 god - 32%
Performanse u proslih 3 god - 162%
Performanse u proslih 5 god - 205%
Performanse u proslih 7 god - 280%

+ Sto je najbolje - oslobodjen sam placanja poreza na profit od equity-ja kad se odlucim da prodam ovo - a sa tvojim najmom stana cu morati stalno da se trzam da li ce neki ministar finansija Srbije da me otkine od neplacenog poreza u proteklih N godina najma, zar ne?

Hajd lepo zamisli da si ulozio 75 hiljada EUR u ovo 2000-te godine - danas bi imao 210 hiljada EUR - pretty damn good, eh? Koliko bi dobio najmom? :)

_{[Ovu poruku je menjao Ivan Dimkovic dana 25.05.2007. u 19:05 GMT+1]}

---

Rentiranje je posao kojim se ljudi uglavnom bave na mah. Znaci ostane im neka nekretnina i oni to izdaju.

Ja bih ovako uradio. Kupio bih garsonjeru blizu univerziteta. To mora uvek da ide.

---

huh ..... hebote, o cemu vi pricate?
rentiranje nekretnina je oduvek bio jedan od najboljih poslova!
na zapadu se smatra prilicnim uspehom, ako "vratis" novac za 20 godina.
ovde je to kud i kamo krace.

pa kako to vi racunate?
zasto racunate unapred?
zasto ne racunate unazad?

moja sestra je kupila 1996. garsonjeru u sumicama, hotel srbija, bgd, za 24.000 maraka.
pre 5-6 meseci, kad sam zadnji put sa njom o tome pricao, izdavala ju je za 160 ojra mesecno i razmisljala je o podizanju kirije.
pa to je 2 soma godisnje! ona je odavno vec otplatila taj stan, a ako pozeli, takav stan moze da se proda za 2 dana i to trostruko vise nego sto je placen!

ja sam pre 2,5 god kupio gajbu (+porez, +renoviranje, +namestaj) za 55-56 soma ojra.
zivim u njoj, ali bih bez problema mogao da je izdam za 300-350 ojra mesecno, sa tendencijom stalnog rasta kirije.
to je 4.000 godisnje, za par godina ce to biti 5.000.

prazan hod !?
drugar izdaje na konjarniku, kod plavog mosta, onu dvosobnu gajbu sto ceo konjarnik ima iste, za 350 ojra. bracni par sa detetom je tu vec 9 godina!
btw. nikad mi nije bilo jasno zasto stanodavci beze od male dece, ako nista drugo valjda ce roditelji zbog tog deteta da odrzavaju taj stan cistim i urednim.

za 200 evra 65 kvadrata na nbgd-u.
cega? podruma ili neke garaze?
o cemu ti pricas? pa 80-100 evra se placa soba u nekom stanu gde zivis sa gazdama i imas pravo koriscenja kupatila.
moj drugar izdaje za 100 evra - u pravom smislu reci - PAKAO od 20-ak kvadrata u marinkovoj bari, u husovoj, ulici bez kanalizacije!

slazem se da postoje profitabilniji poslovi ovde - recimo da se uclanis u gej-17, neki jul ili tako nesto, ali to je i mnogo rizicnije. recimo moze da ti se desi da zavrsis karijeru na nekoj banderi isl.
rentiranje stanova skoro da nema nikakav rizik.

@ Ivan Dimkovic:
rizik 2 - demoliranje,steta itd.
....... pa, ako primas grcke studente recimo, koji su poznati po tome da zive po 5 godina na gajbi, a da ni jednom ne operu kadu ili wc solju (cast izuzecima), onda kirija nije 200 nego 300-350, recimo, pa posle od tih para preko sredjujes to.

Rizik 3 - Nemogucnost stalne popunjenosti - jbg.
.......... kad se podstanar useli u stan odmah mu naplacujes prvu i zadnju kiriju.
i prema njemu je to postenije nego da mu trazis 3-4 kirije unapred, a i tebi ostavlja mesec dana fore na kraju da nadjes nove podstanare.

@ McKracken:
"Naravno, niko ne racuna na poreze koji ce kad tad morati da se plate"
o cemu ti pricas? kakvi porezi? da li poznajes nekoga ko je prijavio podstanara i placa porez ???
toga nece biti ovde ni za narednih 100 godina, a ako ikad i bude, to ce se samo prebaciti na grbacu podstanara.

@ ventura:
mnogo ti je losa racunica.
kao prvo, stan koji sada kosta 415.000 za 10 godina ce da kosta milion. to mozes da izracunas tako sto ces da se prisetis koliko je taj stan kostao pre 10 godina.
kao drugo, kakve kamate?
pa ne bi oni tamo rokfeleri i rotsildi i sta ti ja znam koji bankari, bili najbogatiji ljudi na svetu, kad bi ti bio na dobitku sto si njima dao novac.
pa od cijeg novca je na svakih 10 metara po jedna banka u beogradu? jesi obratio paznju dok se setas po gradu?
izracunaj na primeru moje sestre i onog, gore opisanog, stana koliko bi sad imala kinte da je dala tih 24 soma maraka nekom bankaru na "stednju".
..... smesno ..... :)

@ aleksandaraleksandar:
"zarada od iznajmivaljanje stana je na istom niovu kao godišnja kamata u banci."
da sam dao onih 52 soma ojra, za koje sam kupio stan pre 2,5 godine, bankarima, sada bi mi sa sve glavnicom i kamatom falilo jedno 5-6 soma za isti.
za 10 godina "stednje", ne bi mi ostalo ni za pola stana.

opet @ Ivan Dimkovic:
"Hajd lepo zamisli da si ulozio 75 hiljada EUR u ovo 2000-te godine - danas bi imao 210 hiljada EUR - pretty damn good, eh? Koliko bi dobio najmom? :)"
....... dakle opet isto - ovaj isti stan u kome sada sedim, koji sada vredi, recimo, 60-63.000 evra, a koji me je kostao pre 2,5 godine oko 52.000, je te tvoje 2.000-te godine vredeo oko 45.000 maraka (22-23.000 evra).
dakle odnos je isti (oko 3 puta vise) kao u tvom primeru, s' tom razlikom sto je moj primer BEZ IZDAVANJA I UBIRANJA KIRIJE U MEDJUVREMENU.
...... mnogo gresis covece.

ovo sve su primeri iz beograda, a postoje i mnogo veci ekstremi - recimo kuce u perastu, boka kotorska, koje su mogle pre 15-20 godina da se kupe za 30-40-50 hiljada maraka, a sada se prodaju za milionske cifre i naravno, cena izdavanja je adekvatna njihovoj sadasnjoj vrednosti.



<sub>[Ovu poruku je menjao mrle 011 dana 26.05.2007. u 01:47 GMT+1]

[Ovu poruku je menjao mrle 011 dana 26.05.2007. u 01:49 GMT+1]

[Ovu poruku je menjao mrle 011 dana 26.05.2007. u 01:52 GMT+1]

[Ovu poruku je menjao mrle 011 dana 26.05.2007. u 03:12 GMT+1]</sub>

---

e pa da trenutno je boom sa nekretninama, zato sto cene rastu.

Ja npr. ne mogu godisnje da ustedim za koliko mi skoci vrednost stana u Srbiji ! Pitanje je dokle ce se nastaviti taj rast. Neki kazu da on mora da stane. Takodje sve vise ljudi ce moci da kupi stan i izadje iz kirije i o tome treba voditi racuna.

---