Interesantan clanak, pitanje koliko istinit ali sigurno da banke precenjuju kvadrate i upiru se da ne padaju cene brzo.
http://pescanik.net/panika-stize-aqr/
"Panika. Stiže AQR
Ko planira da proda stan – bilo bi pametno da to učini što pre.
Ko planira da kupi stan – ne treba da žuri.
Po informacijama koje dolaze iz državnih i bankarskih krugova, na tržištu nekretnina uskoro se očekuje krupan događaj. Očekivanje je da će se odjednom pojaviti velika ponuda jeftinih stanova, porodičnih kuća, stambenih zgrada, čitavih stambenih blokova ali i poslovnog prostora, fabričkih hala i skladišta.
Tako veliki rast ponude izazvaće – drastičan pad cena.
Mnogi će s pravom postaviti pitanje otkud sad odjednom tako velika ponuda. Jer, visoka ponuda već postoji takozvanim prirodnim rastom pošto se u Beogradu, na primer, (a slično je i u Srbiji) gradi više nekretnina nego što postoji potražnja na tržištu. I taj disbalans do sada nije značajnije uticao na obaranje cena. Između ostalog i zbog toga što se u tom biznisu propira deo prljavog novca.
Cenu će, gotovo sigurno, oboriti uzrok koji nije direktno vezan za građevinsku industriju.
Vrednost nekretnina pašće zbog lošeg stanja u – bankarskoj industriji.
Nenaplativi (takozvani, loši) krediti u svim bankama toliko su veliki da ugrožavaju ceo bankarski sistem u zemlji. Nezvaničnu procenu (Neuspela abolicija, Peščanik, 28.05.2015) učešća loših – non-performing loan (NPL) – kredita u ukupnim kreditima jedan ugledni investicioni bankar smatra skromnom i ubeđen je da je njihovo učešće u portfolijima poslovnih banaka – 60 odsto. Novčano izraženo, vrednost loših kredita u bankarskim knjigama kreće se od 5 do 12 (konzervativna procena) milijardi evra.
Ako se nešto hitno ne preduzme, bankarskom sistemu u Srbiji preti ozbiljan problem. Stručnjaci procenjuju da je potreban hitan plan za rešavanje 35 najvećih slučajeva loših kredita čija veličina može da povuče u ambis sve poslovne banke.
Dodatno ”ulje na vatru” panike u bankarskoj industriji dolili su zabrinuti posmatrači – Evropska unija i Evropsko nadzorno telo za bankarstvo (European Banking Authority-EBA) – koji od Srbije traže da urgentno sredi svoj bankarski sistem prema AQR (asset quality reviews – kvalitet aktive/imovine) standardu. AQR je standard ”stres testa” kojim se procenjuje imovina za merenje kreditnog rizika. Zato su u Srbiju pristigli stručnjaci velikih revizorskih kuća (Ernst i Jang, KPMG, Prajsvoterhauskupers) koji su ušli u sve banke, češljaju im portfolija i knjige, rade analize loših kredita i pripremaju predloge rešenja. Postoji samo jedan zajednički imenitelj svih tih predloga – banke moraju da prikažu realnu vrednost „instrumenata osiguranja“ koje su uzele pri odobravanju kredita.
Dakle, revizori treba da utvrde realno stanje bankarskih portfolija i vrednost hipoteka (i ostalih garancija) koje su firme dale kao osiguranje za kredite. Istina koja će iz bankarskih knjiga izaći na videlo posle tih oditorskih analiza šokiraće javnost i pokazati da gotovo sve banke u Srbiji imaju skrivene gubitke, da ih namerno skrivaju i da ih je to dovelo na ivicu propasti.
Odakle gubici i zašto ih banke prikrivaju?
Evo jednog primera koji bi lakše objasnio problem: neka od poslovnih banaka u Srbiji dala je kredit nekom preduzetniku ili firmi. A kao obezbeđenje za kredit banka je kao hipoteku uzela, recimo, halu ili zgradu koju ta firma ima. U prilično slobodnoj, takoreći burazerskoj (banka-klijent) proceni vrednosti, ta hala ili zgrada (najčešće s predumišljajem) je procenjena na tri miliona evra. Bilo je mnogo slučajeva da se procena takvih hipoteka radi i po ”političkoj liniji”. Na primer, neko (zna se ko) iz Demokratske stranke pozove direktora Agrobanke ili Srpske banke i začas neka ”šupa” u Ivanjici bude procenjana na vrednost nekog boljeg fensi hotela u Beogradu.
U međuvremenu, iz raznoraznih razloga (od ekonomske krize do nesposobnih vlasnika) firma koja je podigla kredit ne može da ga otplaćuje, ili otplaćuje samo kamatu, i na vidiku nema šanse da taj kredit ikada bude otplaćen. I eto problema za banku, koji ona gura „pod tepih“ knjižeći i dalje početnu, nerealnu vrednost uzete hipoteke. Pa tako banka u svojim poslovnim knjigama i dalje vodi hipoteku, recimo na zarđalu halu, na pet miliona evra iako je vrednost te hale 150.000 evra, i knjiži poslovni uspeh iako je suštinski u ozbiljnom problemu. Tako sve banke u Srbiji nerealno prikazuju svoje bilanse, a njihovo poslovanje sve je teže i u jednom trenutku može da dovede (kad se uradi test po AQR standardu) do sloma konkretne banke, ali i kompletnog bankarskog sistema.
Da to nije prazna priča pokazuje slučaj jedne banke čiji su loši krediti dostigli skoro milijardu evra, ali i primeri Prve banke, Poštanske banke, grčkih banaka…
A direktori banaka u Srbiji te podatke namerno drže „friziranim“ da bi kod svojih matičnih centrala u inostranstvu ostavili što bolji utisak. Čak je poznat slučaj da je direktor jedne banke (čija se matica u EU usprotivila takvom ponašanju) nedavno odobrio milionski kredit u evrima bez ikakve garancije, „na lepe“ oči, jednoj poznatoj beogradskoj „faci“ koja sad taj kredit ne može da vrati, jer mu je firma u katastrofalno lošem stanju.
Zato je u Srbiji zavladala panika i svi sa zebnjom čekuju izveštaj revizorskih kuća o stanju u bankama, o težini loših kredita i visini gubitaka.
Posle „komešanja“ u Narodnoj banci, i u Vladi je nivo alarma uključen na najviši i najglasniji nivo. Ministarstva finansija, privrede i pravde, svako iz svog domena, ubrzano tragaju za rešenjem ove glavobolje.
Centralna banka zalaže se za „oprez, promišljene rokove i realne aktivnosti“, a Vlada (kako se saznaje iz krugova bliskih premijeru) za – Državnu banku loših kredita. Upućeni izvori tvrde da se guvernerka NBS žestoko protivi toj ideji.
Šta je Državna NPL banka?
Do sada postoje razne nijanse, a suština je ista.
Cilj države je da spase privatni bankarski sektor od propasti. A modeli su različiti i već viđeni. Počelo je sa državnim spasavanjem banaka u SAD, uz ogroman otpor republikanaca koji su tvrdili da nisu svi poreski obveznici Amerike dužni da spasavaju privatne banke i kontraargument demokrata da je to jedini način odbrane američkog bankarskog sistema od kolapsa. Nastavilo se u Austriji kad je država preuzela Hipo Alpe Adria banku, što je poreske obveznike koštalo 5,55 milijardi evra. A zatim je i Slovenija napravila poseban fond i preuzela 420 loših kredita Nove ljubljanske banke i Nove kreditne banke Maribor, čija je vrednost bila oko 3,4 milijarde evra. I Austrija i Slovenija su novac za ove operacije dobile od Evropske centralne banke (ECB). A nedavno je i ECB odlučila da sa 1.000 milijardi evra dokapitalizuje uzdrmani bankarski sektor i osposobi ga za kreditiranje novog rasta.
U gotovo svim ovim slučajevima država je postajala akcionar (suvlasnik) privatnih banaka. Ima primera (američki slučaj) da je posle vrlo kratkog vremena država izlazila iz vlasništva, jer su banke uspele da se konsoliduju, ali ima i loših – Austrija je početkom marta objavila da je obustavila otplatu više od 11 milijardi evra dugova Hipo Alpe Adrie, dok ne iznađe način kako da ugasi tu banku bez dodatnih troškova za poreske obveznike. Ministarstvo finansija Austrije poručilo je da neće više koristiti novac poreskih obveznika, jer mogući otpis čak 8,7 milijardi evra duga nadmašuje očekivanja Vlade i ustanove HETA (formirana da preuzime loše dugove banaka).
Dakle i Srbija, po istom principu ali sa tragičnim zakašnjenjem, razmišlja o Državnoj NPL banci, a najveća nepoznanica, za sada, je gde naći novac koji treba upumpati u tu banku.
Srbiji bi za tu operaciju trebalo između 2 i 5 (konzervativna procena) milijardi evra. U finansijskim krugovima kao jedna od mogućnosti spominje se izdavanje državnih evrobondova (hartije od vrednosti) na sumu ne manju od milijardu evra.
Kako bi izgledala operacija spasavanja banaka u Srbiji?
Prvo bi revizori utvrdili tačnu sumu loših kredita i gubitak banaka po tom osnovu. Zatim bi loši krediti, ne celi nego u određenom iznosu (oko 88 odsto) bili preneti u Državnu NPL banku i ta banka bi pokrila gubitke poslovnih banaka. Manji deo (oko 12 odsto) bi poslovne banke prihvatile kao svoj gubitak. Istovremeno, banke se oslobađaju rezervacija kod NBS (novac koji su položile kod Centralne banke pri odobravanju kredita).
Činom faktičke dokapitalizacije, država Srbija postala bi suvlasnik – negde veći a negde manji – u svim bankama koje posluju u zemlji, uključujući i one čije su matice u državama-članicama EU.
Loši krediti u Državnoj NPL banci zapravo su preneti „instrumenti osiguranja“ koje su poslovne banke uzimale od klijenata za date kredite. Najčešće su to bile hipoteke (mada ima i nekih drugih garancija) u nekretninama.
Da bi izvukla neku vajdicu, Državnoj NPL banci jedino preostaje da te nekretnine počne da prodaje. Tako će se na tržištu odjednom naći veliki broj stanova, porodičnih kuća, stambenih višespratnica, čitavih stambenih blokova, rezidencijalnih vila, ali i poslovnih zgrada, fabričkih hala, skladišta…
Ali po ceni koju odrede renomirane revizorske kuće. Teško da će Evropska unija i EBA dozvoliti nekim domaćim „revizorima“ da repriziraju burazersku procenu vrednosti. Postoji primer jednog bankara kome su propali građevinski preduzetnici (koje je kreditirao) ostavili „u amanet“ dve ekskluzivne stambene zgrade u kraju oko Železničke bolnice na Dedinju, a on „sanja“ da će ih prodati „za ambasade“ po 10-ak miliona evra. Revizori s visokom dozom sigurnosti tvrde da će taj bankar, ili država ako preuzme te loše kredite, biti srećni ako za svaku zgradu dobiju po dva miliona evra.
Ima još mnogo takvih slučajeva. Na primer, neka hala u Ivanjici koja je procenjena na 3 miliona evra prodaće se za 15 puta manju cenu. Ili hotel u nekom gradu u Srbiji koji je upisan kao hipoteka vredna 20 miliona evra, možda će moći da se proda za dva-tri miliona evra.
Šta to na kraju dana znači?
Pa da će država značajno da ”pukne”. Za velike pare.
I sve to mora da se desi „čim prije“ (rekao bi pokojni Josip Broz). Šalu na stranu, Srbija taj problem mora da reši ove godine.
Prva vidljiva posledica, ukoliko se formira Banka NPL kredita i počne da prodaje preuzete hipoteke od poslovnih banaka, biće haos na tržištu nekretnina.
Odjednom će tržište biti preplavljeno ponudom velikog broja poslovnih zgrada, proizvodnih hala, skladišta, stambenih naselja, kuća, stanova… A velika ponuda, po zakonu, dovodi do – pada cena, odnosno do pojeftinjenja nekretnina. To će biti odlična prilika za real estate mešetare (to nije ništa ružno, ljudi rade svoj posao) kao što su Goldman Saks ili Dojče banka, investicioni fondovi i domaći biznismeni, da se za male pare domognu puno nekretnina, a onda čekaju oživljavanje tržišta što je prilika da dobro zarade.
Dakle, ko je planirao da proda svoj stan ili kuću to treba da uradi pre nego što država formira Banku loših kredita.
A ko je odlučio da kupi kuću ili stan, bilo bi pametno da sačeka formiranje te Banke, jer će cene nekretnina tada početi da padaju.
Iako ga neki ozbiljni stručnjaci smatraju jedinom mogućim u ovom trenutku, model Državne NPL banke nije jedino rešenje. Ima i ono koje se zalaže za „oprez, promišljene rokove i realne aktivnosti“. Možda će se u međuvremenu pojaviti i neko treće.
Najgore je ako se, dok naši zvaničnici mudruju, mimo njihove volje i želje ipak dogodi havarija bankarskog sistema. Sa svim ružnim posledicama.
Peščanik.net, 04.06.2015."
Re: Isplativost kupovine stana (kuće) - verzija 2.0
