Isplativost kupovine stana (kuće)

2009. je kvadrat u Belvilu koštao 2100 evra. To znači da je stan od 65m² koštao 136.500 evra.

136 hiljada evra na kredit od 25 godina sa 7.5% godišnjom kamatom (EKS) mu dođe mesečno nekih 1000 evra (2.2 kirije).

Sad, možda ona stvarno plaća ratu manje od 500 evra, ali je dala tipa 70-80 hiljada evra učešća... Mogla je da da i 130 hiljada evra učešća pa da joj rata bude 35 evra, i da ti kažeš kako se rentiranje ne isplati.


Ajde da kažemo da su takvi stanovi po starim zgradama u centru nekih 1800 evra po kvadratu (da ne gledamo ove skuplje). Stan od 45m² košta nekih 81.000 evra. Sa istim parametrima odozgo (7.5% EKS, 25 godina) rata dođe 600 evra, dakle to je 2.4 kirije.


Tamo gde za stan od 85m² traže 900 evra kirije, tu ne traže manje od 2500 evra za kvadrat. Dakle tu je rata 1600 evra odnosno 1.74 kirije.

Pozz,

Razmišljam o kupovini stana od 60 000e u Beogradu, koji bi sluzio iskljucivo za rentiranje. Sta mislite koja bi lokacija bila idealna, u smislu kvadratura/lokacija/cena rente?
Iskljucivo gotovi stanovi, useljivi. Da li ulagati u opremanje stana, pa ih rentirati kao nameštene?

---

Lepo je sto ti samo gledas sta pise na papiru kao ventura....

Aha.... i dalje samo citas sta pise na papiru. Samo budala je dala 2100e pa i 1900e u to doba za Belvil.


7.5% - to ni na papiru sada nema.


Samo sto danas, opet, samo budala moze da dobije 7.5%, ostali imaju primetno manju kamatu trenutno.
I pregledas da je ovo po principu da ne stoje prazni, mogu vise da dobiju.



Sam si rekao koliko je m2 tog stana - 1800e.
Cenu kirije ne cini cena stana vec druge stvari. Vidi se da imas iskustva koliko i ja sa zimom u Arktiku (citaj: samo na papiru).

Da se ne bi gađali cenama na papiru i ratama kredita, evo ga konkretan primer. Moj gazda je dovodio prošlog meseca lika da proceni stan, nešto se gazda pegla sa nekom rodbinom, nebitno, i lik je procenio stan koji ja rentiram na nekih 1300 evra po kvadratu u sadašnjem stanju. Stan ima 54 kvadrata, i ko što rekoh u ranijem postu, sad ga plaćam 200 evra mesečno. Gledao sam nešto kamatne stope za stambene kredite, i generalno sam našao promenljivu stopu od nekih 4.5% + 6M Euribor, koji trenutno iznosi oko 0.363%, što bi nominalnu kamatnu stopu sada stavilo na nekih 4.8%. Sa takvim ciframa, kredit na 25 godina sa 20% učešća bi imao trenutno ratu od 320 evra, + nekih 14000 evra samo za učešće.
Fakat je da je 320 evra dosta više od 200 evra, i da bi mi trebalo nekih 18000+ evra samo da uđem u stan u kreditu, i preko svega toga, ovaj stan ovoliki koliki je će mi biti mali za dve do tri godine.

Slažem se, samo budala će da plati i današnjih 1400-1600 evra jer ta lokacija vredi 800-1000 evra, ali nebitno. Bitno je da ja znam nekoliko ljudi koji su uleteli u kupovinu stanova tamo ko da će da pobegnu, pa su plaćali i tu cenu od 2100 evra.


Aj da ne pričamo samo "po papirima" kako ti kažeš, koliko konkretno ti imaš iskustva sa kreditima?

Ako ja nešto radim poslednjih dve godine, to je cimanje sa bankarima oko kredita, tako da sam i više nego dobro upućen u kamate u Srbiji za sedmocifrene i osmocifrene evro iznose kredita, i sad je kao neki tamo dexic našao da mi priča kako stoje stvari sa kamatama.

Pošto si ti konkretan čovek, ajde nađi mi u kojoj banci mogu da uzmem kredit na 6-10 miliona evra, 15% exposure, i da sve to bude sa kamatom manjom od 5.0% do 5.5%. Evo ja ti konkretno nudim 0.5% finders fee, ali mogu da ti ponudim i 100% jer znam da je to nemoguće naći. I ti mi onda dođeš i tvrdiš da neko ko uzme 50 hiljada evra kredita može da dobije bolje uslove nego neko ko uzme 5 miliona evra.. Samo ispadaš smešan.



Zato ne možeš da računaš tako jer i tih 14.000 evra koje bi dao za učešće ima neku svoju cenu kapitala. Najfer računica po principu da poređenje ima smisla je da uzmeš parametre da je u pitanju kredit sa 0% učešća, jer tek tako možeš da sagledaš pravu cenu koštanja.

U toj varijanti rata kredita za takav stan bi te koštala 400 evra, ali tu je opet problem što kamata ne može da ti bude 4.8%, a sa 'normalnijom' kamatom rata kredita za takav stan je nekih 500 evra.

_{[Ovu poruku je menjao ventura dana 13.11.2012. u 09:27 GMT+1]}

Nije mi jasno kako Venturu ne mrzi da evo, na skoro pedeset stranica uporno svima objašnjava da ne treba kupovati krov na glavom.

Ali nema veze, samo sam 'teo da se osvrnem na kredite.

Kredit od 10 m EUR nije stambeni kredit. Stambeni krediti su nešto što promoviše država, jer je stanogradnja od nacionalnog interesa. Zato i postoji nacionalna agencija za osiguranje stambenih kredita. Inače, kamata je oko 5% + 6M euribor, što mu sada dođe oko 0,36% pa sve zajedno je manje od 5,5%

---

^^Evo, mogu ja da odgovorim, koji se sa venturom uglavnom kosim oko dosta stavova (i ovde sam mu lupio minus na cenu benzina od 10 maraka: bila je oko 4-5DM u najgorem trenutku, ali si mogao da biraš boju :) )

Kupovina stana uglavnom ima za prednost to što imaš osećaj da je stan tvoj: i samo osećaj...

Jer, ako kupiš stan, računica je sledeća:

-keš za ulazak u celu priču: učešće: dakle lova na stolu koju zarobljavaš, a realno ne dobijaš ništa sem ulaznice;
-kredit od banke, na reda 20 godina, sa kamatom koja glavnicu često uveća za preko 50%
-rata koju moraš da plaćaš svaki mesec, bez obzira da li imaš posao, koja je redovno daleko veća od kirije
-rata koja će biti promenljiva, i NEĆE pratiti tvoju platu, nego evropski prosek tamo nečega i naduvane kamate ovde
-misliš da je stan tvoj - a u stvari si samo u pravu za to da nemaš gazdu nad glavom
-faca si u plemenu kome pripadaš, jer imaš "svoj stan"

Dok, ako iznajmiš stan, računica je sledeća

-keš za početak priče je najčešće depozit gazdi + keš za selidbu: suma sumarum manje od 500 ojra, što je brat-bratu 20 puta manje od starta sa učešćem u kupovini;
-onaj keš koji si imao za učešće u kreditu daš na štednju: time će taj novac zarađivati nešto: pa 50 evra mesečno je i dalje 50 evra mesečno - što će za 50 evra smanjiti kiriju.
-Kirija je direktno zavisna ISKLJUČIVO od potražnje, i ne može se veštački naduvavati: potražnja je definisana ISKLJUČIVO kešom koji radnička klasa ima, tojest platom: raste plata, raste kirija - ali ne i odvojeno, osim ako baš nemaš sreće - ali onda bi te kredit ionako sahranio.
-znaš da stan nije tvoj: ali to samo znači da za većinu jačih popravki po gajbi nisi ti taj koji plaća, već gazda: nešto curi, nešto puklo u zidu, nešto struja itd - sve kešira gazda: čak iako je skot od čoveka pa platiš ti sve - za to je mala šansa: s druge strane u svom stanu šansa da ti platiš popravku nečega je 100% - sa tendencijom rasta ;)
-celo pleme kome pripadaš te posmatra kao otpadnika od društva: to jeste bitna stavka, i sa time ću da se složim da je to problem: ali zato imaš gomilu pozitivnih strana:

-ako za par godina dođeš u situaciju da tvoja firma otvori ogranak u drugom kraju grada/drugom gradu/negde gde tvojo porodici više paše da živi: kiriju otkažeš kroz dva meseca, nađeš novu gajbu za kiriju, i paljba: kako se u toj situaciji provode ovi što su uzeli kredu pa sta nije njihov: to nemam pojma, ali nema šanse da je prosto ko pasulj;
-ako za par godina (dobro, ajd sad: nek bude i za deset :) ) uletimo više u tu EU, i ti dobiješ ponudu da pališ malo dalje, i to tvojoj porodici odgovara; opet kirija u masnoj prednosti.
-ako ti pukne posao pa moraš da se švercuješ na ženinu platu jedno godinu dana: kirija, i paljba u jeftiniji deo grada, neke Borče, Koteži, a i ovde kod mene u Sremčici je skoro džabalesku - a imamo infrastrukturu bolju od NBGD-a, osim dolaznog puta.
-ako ti je komšija govedo neopevano (ili kao moj - narkoman): kirija je opet u prednosti; pa nećeš valjda da ti deca odrastaju u klošarluku samo da bi ti bio faca i imao svoje cigle?

A ako si baš zapeo da imaš nešto svoje: zidaj kuću. Redovno su jeftinije od stanova (ako se sam aktiviraš i ne uzmeš stoku za preduzimača), biraš količinu parkinga, zeleniša i podrumskih prostorija, a i visinu ograde u odnosu na komšiju.
=====

Godinama već radim i kao ovlašćeni tehničar za ugradnju video-nadzora: to često podrazumeva i uzimanje hiltija u svoje ruke; ja stvarno, posle ovoliko stanova koje sam obišao i u koje sam ušao, izražavam sumnju da će bilo koji od njih biti i dalje čitav za tih 20-30 godina koliko krediti traju: i taman kad ga otplatiš - a ono zgrada pred rušenje, jer kad je zidana sazidana je od selotejpa i superlepka, i peska bez cementa. što znači samo da će deci (a to je čest argument - da se nešto ostavi deci) ostati ili ruševina, ili stan na krš lokaciji: za 30 godina - ko zna na šta će ličiti kraj u kome si sada.

Tako da, suma sumarum: ja to posmatram iz ugla drugačijeg nego većina izgleda: ali ja inače ne dozvoljavam da me u biznisu povede emocija: a kupovina stana je jednostavno biznis. uneseš li emocije (jao, imaću moj stan, trep trep :) ) - očekuj da će neko da se finansijski vajdi na tvojim emocijama.

I da, još jedna stvar: krš gazdu kirijaša možeš da promeniš čim postane govedo: čik promeni banku ;) koja možda za par godina postane govedo.

---

E pa oni su bili budale... cena u oglasima se uvek smanji za 10%, pa navise. Sve iznad 1900e je tada platio samo ko nije ni pokusavao ili ne ume da se cenka.
A i tu cenu bi platio samo za odabrane stanove.


4 stambena sto rodbini sto koleginici da sam ugovarao kamate - niko od njih ne placa ni 4.5% kamate trenutno, i samo jedan placa blizu toga jer je kasno uzeo kredit.


Ti MOZDA imas iskustva sa kreditima za firme, investicije i sl. (i onda pitanje sta neko tvog "profila" radi na forumu cineci 20% svih poruka celog foruma ako je ovo sto kazes istina?)
Ali ocigledno, ili nemas iskustva sa stambenim kreditima ili ne umes.
Pa ja sam kao pausalac mogao da dobijem 6%+EURIBOR investicioni kredit jbt... INVESTICIONI, a kamoli stambeni.


Naravno da moze ako uzima stambeni kredit, i to sto ti ne znas da je to tako govori dosta.
Ako hoces kredit od 6-10miliona za stan, moze - nadji stan, dogovori cenu, spremi ucesce i onda idemo u banku - ja izboxujem nizu kamatu od tvojih napumpanih i ja uzimam razliku do 7.5%
15% ucesce ces vec da sanjas :) Ali to nisi pricao kad si pominjao "Rate".


Za ovo se vec slazem.

Medjutim:
- dobrih stanova za iznajmljivanje ima manje nego "na kasicicu"
- poredjenje konkretnog stana ne znaci nista sve dok se ne proda taj stan za konkretnu cifru (procene ovog/onog ne znace nista u tom kontekstu)
- vecina niskih kirija je ili za stanove u kojima nesto ozbiljno fali (ali zakupac nema vise...) ili za stanove koji su kupljeni kao "odlicni primerci" da ne bi pobegli pa zvrje prazni dok je vlasnik negde van i onda se izdaju proverenim osobama za nisku cenu cisto da ne bleje.
Andre je nasao primer stana za 200e, a evo komsije mogu da manji iznajme za vise i iznajmljuju bas po principu da ne stoji prazan a cuvaju ga za kasnije.

Ako ti mislis da ovo nije neki prosek, nije ni andreov primer. Ono sto nije prosek su stanovi koji se iznajmljuju strancima sa depozitom od 20.000e+ za 2500e+ mesecno.

Koliko ti imas iskustva sa iznajmljivanjem DOBRIH stanova? U stvari sto pitam... ti zivis u svom stanu.

Meni nije jasno kako neko prica da radi sa kreditima od nekoliko miliona evra, bitan je ovo/ono, a onda dodje i svaka peta poruka koju vidim na forumu je njegova :) Covek toliko vremena provede ovde da ozbiljno sumnjam u sve sto kaze cak i da navede verodostojan izvor :)



Uhhh koliko si se presao.... onaj deo sto drzava stimulise ima 25% manju kamatu i trenutno ko moze da dobije takav kredit moze da ga dobije po 3%+EURIBOR efektivno.

Ako vec mislite da je kamata na stambeni kredit 5%+EURIBOR, idite i iznajmite stan, ocigledno se niste ni trudili da pregovarate a kamolit da se cenkate ozbiljno za vrlo bitnu stavku.


A koliko ventura nema iskustva sa stambenim kreditima govori i cinjenica da NIGDE nije pomenuo KURS evra i koliko on cini u kreditu :)

Misliš nominalna kamata? Ja sam gledao sajt jedne banke i pronašao ovo:
NAKNADA BANKE 0,50% - 1,50% od iznosa kredita
PREMIJA OSIGURANJA KREDITA KOD NKOSK* 1,50% do 3,50%
Kolika je efektivna kamatna stopa?

---

Naknada banke i premija osiguranja kod nkosk-a idu jednokratno, na startu, i zato sam u mom primeru naveo da mi treba 18000+ evra za ulazak u kredit, a samo učešće je nekih 14000 evra. Ne utiče na visinu rate, ali te dodatno šiša na startu.

500e za selidbu i depozit za kakav namestaj, kamen i plutu? Komsija je izboxovao 5000e depozit za stan (900e mesecno sto se iznajmljuje) a i to je sa nekim kvazi namestajem...
Jeste da ce biti nizi nego ucesce ali ako samo toliki depozit dajete ili je stan toliki skart ili ste dobri sa gazdom i nosite svoj namestaj - pa i tada je prenizak.


A gde ces ti u centru BG-a prvo uopste naci mesto da izgradis kucu a durgo uspeti da te ne kosta samo dozvola i gradsko gradjevinsko da te izadju vise nego stan iste kvadrature?


Koja banka vec nije govedo :)

Jedini problem koji ja vidim sa celom vasom logikom je da vama izgleda odgovara bilo koji stan koji kosta 300e. Ja 99% stanova u oglasima samo po slikama ne bih ni isao da pogledam a od ostatka je ili skupo ili se vidi sta fali.
Podzemlje, vlaga, zadnji sprat, severna strana samo, mahovina u predsoblju, podrumi u zgradi koji nisu decenijama dirani i ne zna se da li smrde vise na budjavi kupus ili vlagu od zaostalog uglja, 2m od crkve da me budi u 7h ujutru pod obavezno ili 10km od najblizeg dragstora.

@Dexic:

Da li si gledao neki stan da rentiraš ili da kupiš? Nagledao sam se svačega, i šta prodaju ljudi i šta rentiraju, i znam da preteruješ. Naravno da ima šupa da se nude, ali ima i dobrih praznih stanova, što novih što renoviranih. Druga je stvar ako gledaš namešten stan, tu te muka uhvati od matorih stvari, ali praznih stanova ima skroz dobrih, a njima je i cena niža jer su bez nameštaja. Nešto pratim pomalo ponudu, i mislim da bih mogao za 350 - 400 evra da nađem solidan renovirani stan od nekih 70 - 75 kvadrata bez nameštaja na potezu od Hajata do Fontane.
Što se tiče stanova od 1000 evra i više mesečno, ima i jahte da se uzmu u najam, luks opremljene, ali nešto nisu baš po mojoj meri.

Danas za 300€ možeš da iznajmiš stan koji je pre par godina bio min 500, ni nalik na tvoj opis. Bio sam u više stanova u koje se neko skoro uselio i svi su odlični spram kirije koja se plaća. U svima od njih je odnos blizu 2,5 : 1.

---

I renta i kupovina dolaze u obzir. Hteo sam u jedan fin stan da predjem skoro ali se grejanje placa po principu "potrosnje" i ispada 3500RSD (100m2) bez ikakvog grejanja samo za "odrzavanje" sistema i cene za grejanje su uzas zivi pa sam odustao.

Posto vec nailazi zima, mirujem trenutno.
Inace, ceo NBG je po meni "10km od najblizeg dragstora", jer bez automobila nije za zivot tamo
Ali ima dobar primer zgrada: crvene u Zorana Djindjica, i da mi plate ne bih ziveo tamo koliki su uzas podrumi. Drugarica je u jednoj od tih zgrada uzela stan, strava renovirala, super izgleda i ispao je <1500e/m2 jos 2008 sa svim renoviranjem.
A garantujem da vecina vas te zgrade gleda kao odlicne stanove :)

Vidiš meni se baš zato sviđa Novi Beograd zato što ima prostora koliko hoćeš, a u mom bloku imaš dva vrtića, osnovnu školu, gimnaziju, fakultet, kafiće od fensi do lokalnih bircuza, maksi koji radi non stop, 6 apoteka, jedna apoteka radi non stop, brze hrane na svakom koraku, tu perem auto, registrujem ga u agenciji, mek iza ćoška, najdalje mi je TC Ušće za brzu klopu i bioskop. Na sve to imam i svoju garažu, tako da mi gužva u radno vreme ne smeta, imam gde da parkiram, i najradije bih sledeći, veći, stan uzeo u istom bloku.

E bre, sad ga odvali...pa vecina radnji je bas na novom beogradu

---

EKS dexic EKS. Koliko oni ukupno plaćaju, sa sve fine printom u ugovoru. Sve je to lepo 4, 4.5% + euribor, a troškovi obrade kredita, osiguranje kredita, i na kraju krajeva tamo gde te zakolju - kurs dinara. Ti kad uzmeš kredit on jeste indeksiran u evrima, ali te iste evre moraš da platiš u dinarima po kursu banke u kojoj si uzeo kredit tako da ti i tu uzmu gomilu love, što te na kraju košta mnogo više nego par procenata kamate.


Da ne znam kakve je situacija pa da ti i poverujem.


15% exposure rate, a ne učešće.

Exposure rate je iznos koji banka rizikuje da izgubi u slučaju da projekat bankrotira, dakle samo 15% pozajmljenog iznosa nije pokriveno kolateralima - učešćem, bankarskim garancijama, hipotekama itd.

Kod nekog običnog stambenog kredita je exposure rate banke mnogo veći od tih 15%.


Ne radim u rudniku pa da nemam kad da napišem par poruka dnevno na forumu koji mi inače dođe kao neki hobi...

@dexic: ja brate nemam pojma gde si ti gledao stanove: ali drugarica je u Bulevaru, dve stanice više Đerma (preko puta bonđorno poslastičarnice) iznajmila trosoban namešten za 200: njih 3 studentkinje, a stan je sasvim ok za te pare: pogotovo lokacija i kvadratura.

...dok moja bivša, njena keva i burazer plaćaju kantu 350 evra kod Dalmatinske. Sad, ko je dobar pregovarač, a ko nije...

A ono za kuću i selidbu: pa, ok, kuća/stan je stvar ukusa, i jedno i drugo ima svoje mane/prednosti: ali ono za selidbu: pa brate, ja nisam računao nameštaj ni u kupovinu stana, pa neću ni u rentiranje.

---