Kupovina stana na kredit ili iznajmljivanje?

Evo i kalkulacije iz mog ugla.

Mislim da nije baš pametno uzimati na kredit stanove od 50-60 kvadrata kao dugoročno rešenje stambenog pitanja za jednu porodicu. Stan je nešto što treba da traje 30+ godina, dakle ako nemate decu ili imate malu decu, ta deca treba da odrastu tu, i da prođu sve od vrtića preko osnovne, srednje škole i fakulteta. Stan koji nema minimalno dve spavaće sobe nije rešenje već patnja, a pošto je i uzimanje kredita patnja, cenim da je bolje napatiti se samo malo više i kupiti stan kakav treba, nego uzeti neko polovično rešenje i patiti se em u stanu em sa kreditima.

Dakle ja bi gledao stan od 80 kvadrata kao neki minimalan za četveročlanu porodicu, sa dve spavaće sobe. Ja lično ne bi nikad uzeo stan bez garaže/parking mesta jer smatram da ako vozim auto moram imati obezbeđeno parking mesto. Ne mogu da računam da ću parkirati na trotoaru/uz ivičnjak jer tako trenutno svi rade, jer će u narednih 30 godina sigurno da se uvede red i na tom polju, pa će oni bez parking mesta jedino moći da se uhvate za uši i igraju.

Stan od 80 kvadrata na Novom Beogradu može da se nađe za 2000 evra kvadrat u novim zgradama. Stanovi u starim zgradama jesu jeftiniji, ali kad se na tu cenu doda trošak renoviranja koji je poprilična stavka kad se sve uradi kako treba, a ne možeš da fušeriš jer ipak radiš za sebe i tu treba da živiš narednih 30 godina, gledaćeš da uradiš najkvalitetnije moguće, i tu ćeš potrošiti sigurno 200-300 evra po kvadratu da napraviš sve kao u novom stanu. Međutim stara zgrada ima problem što će za 30 godina to biti ruševina stara 70 godina, dok će nova biti kao stara zgrada danas. Dakle velika razlika.

Dakle stan od 80 kvadrada bi koštao oko 160 hiljada evra, plus 15 hiljada garaža, plus 5 hiljada na prenose/provizije/konverzije, možemo cifru zaokružiti na 180.000 evra

Evo sada i kalkulacija za ovakav stan:

Renta (stan+garaža): 500 evra

Rata kredita (30 godina, 10% učešća): 1100 evra

Obe varijante su ok za nekoga ko nema drugog izbora. Neko nema uslova/mogućnosti za kredit pa rentira, a neko nema živ keš pa uzima kredit.

E sada dolazi interesantan deo koji se tiče onih koji imaju živ keš i žele da kupe stan u kome bi živeli.

Ako bi neko danas odneo 180.000 evra u banku i stavio na oročenu štednju (kamate su 5.5% do 7.5%), nakon odbitka poreza na kapitalnu dobit mesečna kamata bi bila nešto malo preko 1000 evra.

Pošto je situacija takva kakva jeste, za nekoga ko ima živ keš (ako već ne ume da ga obrne na bolji način) najpametnije je da ga oroči u banku, od mesečne kamate da plati kiriju, a ostatak da compounduje na račun. Nakon 10 godina ako je cena kirije nepromenjena na računu će imati 255.000 evra, odnosno ako se cena kirije uvećava 5% svake godine na računu će imati 240.000 evra.

Tu sada dolazimo do problema menjanja stanova, problema sa gazdom, i sl. To se veoma lako da rešiti. Napravi se ugovor o rentiranju sa vlasnikom stana, gde se stan iznajmljuje na 10 godina, mesečna renta 500 evra sa pravom na godišnje uvećanje od 5% (kumulativno). Za slučaj prevremenog otkaza, otkazni rok je 3-6 meseci, onaj ko raskida ugovor plaća žestoke finansijske penale (u visini godišnje kirije recimo). Kao garancija plaćanja može biti sam stan. U ugovor se isto tako može dodati i klauzula da samo potpisnik ugovora može da živi u istom, odnosno da nema pravo izdavanja u pod zakup. Ovim se vlasnik obezbeđuje da zakupac pravi kombinacije, ili prenosi nekome svoj ugovor.

@ventura

Odlična kalkulacija s tim što ako iznajmljuješ stan, onda ne moraš odmah da se useliš u stan za četvoročlanu porodicu, već možeš prvih 10-ak godina da iznajmljuješ manji stan tako da je i ušteda još veća. Ako si prinuđen da se seliš u drugi grad ili državu zbog boljeg posla, nikakav problem. Trenutno se uopšte ne isplati kupiti stan u Beogradu, pogotovo ne na kredit.

---

Pa dobro, ja sam pravio računicu na osnovu toga da prilikom rentanja imaš istu sigurnost i pogodnosti kao da je stan tvoj, a ustvari ga iznajmljuješ.

Ventura,
taj trosoban stan na Novom Beogradu, možeš da iznajmiš za 300€.

Jeste patnja jednosoban stan, tu si u pravu, ali čoveče, pa znaš li ti šta je 180 000€. Ogromne su to pare za nas. Ogromne.

A i vidi se da nemaš iskustva za izdavanjem. Kakav crni Ugovor na 10 godina.




Ovde nisi oduzeo inflaciju koja je 3% na godišnjem nivou, pa od tih 5,5% kamate, ajde da kažemo 6%, oduzmi inflaciju i dobićeš 3%, ili oko 400€ ( pretpostavljam da si ovih 1000, dobio na 7,5 ).
E sada, uzmi kretanje cena nekretnina, koje su u -20 godina bile u konstantnom rastu, a to znači sledeće. Da si pre 20 godina, prodao stan, za, ajde da kažemo 100 000€, i da si taj novac stavio u banku na štednju, po ajde da kažemo, istim uslovima kao danas, a to znači da zanemariš prevare ( Jugoskandik i Dafiment ), bankrote banaka ( Beobanka, Jugobanka ), i da sve zanemarimo i da kažemo da se to u narednih 30 godina neće dešavati ( kao što se dešavalo u proteklih 20 god. )ajde sada sračunaj koliko si "dobar". Bićeš i minusu.


_{[Ovu poruku je menjao žutokljunac dana 02.08.2010. u 23:54 GMT+1]}

Znam šta je 180 hiljada, upravo zbog toga i ovo pišem... Kad možeš za tako jeftine pare da iznajmiš stan, ludost je isti kupovati.

Na Novom Beogradu najgoru rupčagu od 50-60 kvadrata moraš platiti 1400 evra po kvadratu. Na to ti treba još 200-300 evra da isti renoviraš, da ga dovedeš na neki pristojan nivo da ti može trajati narednih 30 godina. Dakle cene su sulude, i u ovom trenutku kupovina nema apsolutno nikakvog ekonomskog smisla.

Kažem ti, bićeš u minusu, i to debelom. Editovao sam prošli post.
Nisu cene stanova precenjene, već je cena izdavanja mala. A evo zašto to mislim... pa i cene u sličnim gradovima Beogradu po mnogim parametrima, su tu negde, +/-
Naravno, nemoj navoditi ekstremne primere, tipa Nemačka i Berlin... uzmi Češku, Rumuniju, Mađarsku.

U Bukureštu ti je kvm oko 2000€, a mi smo tu negde.

Trosoban stan na NBG za 300 evra? Gde?? Ja rentam dvosoban (57m) za te pare...

I da i ne. Ogromne jesu u smislu da te neko natera da sad napunis kofer sa 180k. Ali realno - ti resavas stambeno pitanje for life... Iz te perspektive i nije nesto nezamislivo. Isti djavo bi ti bio da sad kupujes stan od 50m, pa posle 7-8 god prodajes, dodajes neki cash koji si ustedeo u medjuvremenu, pa uzimas trosobni, pa se opet drndas, i nanovo... Ovo je generalno opcija da odmah zagrizes.

Ja licno to recimo ne bih ucinio, ali daleko da je losa opcija - ali zato i jesmo svi razliciti :)

To je 100% tacno. Nbg je trenutno sve samo ne dobar value za kupovinu. Lokacija kao takva nije sporna, ali da pucam 1800-2000 za kvadrat u zgradi gde u liftu smrdi na mokracu, 2 od 3 lifta nikad ne rade (kucni savet...), zgrada ono, od 80-te kad je izgradjena nije pipnuta (niti ce biti) a mesta za parking nema ni za lek - pa to je cist mazohizam... Idiotluk potpuni. Za te pare cu da kupim stan u Becu jbt, ili da imam kucu od 200m sa bazenom u Jajincima.

---

Da Boccio, ali ti rentaš preko puta Beogradske Arene, što je extra popularna lokacija, i + ga rentaš za poslovni prostor, a tada je i cena mnogo veća.

ventura, a sto onda ti ne rentiras umesto sto si kupio(dobio,sta god) stan, ako je ludost kupiti redovan stan (u potpunosti se slazem oko velicine)?
velika je razlika kada rentiras nesto i kada posedujes nesto

180 000 danas vredi "puno", za 20 godina mozda ne bude vredilo nista (verovatnoca je prilicno mala za to,ali svejedno), isto tako, mozda i pukne banka u kojoj si orocio tu lovu (sto i nije bas tako mala verovatnoca), dok ako posedujes stan (kucu,nebitno) ti imas krov nad glavom (sem ako se srusi ili ti otmu,pocne rat i slicne p.zdarije, verovatnoca, recimo, mala, ako izuzmemo nebulozu da moze bilo koja budala da ti upadne u stan i da ga mozes duvati,no to je off vec, ali opet mozes osigurati od nekih od pomenutih "posledica") siguran i ako si po p.s.-u radio, nece te niko izbaciti, takodje ces i deci moci ostaviti nesto

Pojedinačni primeri su apsolutno nebitni... Ljudi kupe Bentlija da se vozikaju, ali to ne znači da ta kupovina ima ikakvog ekonomskog smisla...

nije sve u novcu (rekao bih da i ti to znas)

Lepa računica Ventura, nema šta.

A u slučaju da taj keš ne postoji na gomili, da li je bolje/isplativije:

1) Davati 1100€ za ratu, što opet najgrubljom računicom izađe oko 400.000€(!) datih za stan koji će za 30 godina biti stara gradnja ;

2) Podstanariti za 500€ (opet grubo rečeno 500 jer tu može varirati i veličina stana i količina novca data za kiriju) 30 godina, što mu izađe na 180.000€ i u idealnom slučaju štedeti 600€ mesečno 30 godina i uštedeti 216.000€ najprostijom metodom slamarice, tj bez plođenja keša kamatama u bankama i investicionim fondovima??

U mom konkretnom slučaju, odmah da kažem, baratam sa ciframa koje su bar pet puta manje od primera, varijanta broj 2 je sve bliža. Posedujem plac od 1000 kvadrata 20ak km od Novog Sada na kome je stara kuća sa priključcima za struju, vodu i gas, sve to kupljeno za lepe novce. On tu stoji, nit leba jede, nit vode pije, porez koji se plaća je smešan, i zajedno sa održavanjem brojila za struju, vodu i štatijaznam još šta taj plac što postoji tu košta par hiljada godišnje. Od ove godine je počeo i da zarađuje držanjem košnica na njemu, nacionalni park je na 2km odatle, rodilo se za pčele.

U varijanti broj 1, kad bih želeo da sagradim kuću na njemu od novaca uzetih od banke, prva prepreka je ta što nemam redovan posao, već se vodim kao honorarac. Kad im to kažem u banci, samo što mi ne otmu onu kafu i sok sa kojom su me poslužili kad sam rekao da me interesuje kredit.A da ne pričamo o promenama uslova kada se pomene montažna kuća i stavljanjem hipoteka na nešto što nemam. To sad i nije važno, koliko računica. Dakle, grubo rečeno, za kuću od 80-100 kvadrata meni treba oko 50.000€, stvarno nebitno sad da li je to 10 hiljada manje ili više. To mu dođe 5.000 na dobar dan kao učešće( ne računam troškove raznih reketaških dozvola za gradnju, urbanističkih planova u selu i ko zna čega sve još), i 45000 € koje mi banka zajmi na 30 godina(naprimer). Mesečna rata izađe oko 300€ u narednih 30 godina i to sve ukupno je nekih 100.000 plaćenih banci za svoj krov nad glavom.

U varijanti broj 2, podstanariću kao i do sada, nadam se i kod istog gazde, kome ću plaćati 180€ mesečno za stan koji ima 60ak kvadrata u širem centru grada, sa sve plaćenom strujom, vodom, grejanjem i internetom, ne znam kolikosoban je(ima dnevnu i spavaću sobu, kujnu i trpezariju zajedno, i kupatilo), nije ni bitno, ali viđao sam četvoročlane porodice koje žive i u manjem(kupljenom na kredit) - i štedeti u proseku 150€ mesečno kao do sada(jer treba reći dobar dan u banci i dati 5000 jelte). Kad se sve sabere i pomnoži, ja ću njemu, za potencijalnih 30 godina dati oko 65000. U ovo se lako uklapa i bežanje iz grada u na primer, Sremsku Kamenicu, Futog, Veternik, Temerin, a bogami ni Irig nije daleko, a cene iznamljivanja su malo manje. U svojoj trvdoj veri da neću postati kockar ili nešto slično, takođe se nadam da ću ovim tempom do svoje 57. godine uštedeti oko 50.000€, a sa tim kešom se može štošta uraditi (ne mora baš tad, može i ranije) što ne može sa onim datim za ratu. Kad kažem da se nešto može uraditi, prvo mislim na neke troškove koji su nepredviđeni i koje ne smem ni da navedem koliko ih se plašim, a opet na primer, može da se šmekne neka garsonjerica od 35 kvadrata na Grbavici ili Novom Naselju koja je 2008. godine bila plaćena 40ak hiljada, a brat bratu vredi 20 u neko zlo vreme koje nam je vrlo blizu.

Idemo dalje, prostim pogledom se vidi da je količina novaca koja se daje poprilično ista.

Prednosti varijante 1 - imaš svoj krov nad glavom, a i nešto po čemu će deca da te pamte kad budu razmišljali šta će sa tom nekretninom.

Mane varijante 1 - Nesigurnost mog posla je ništa u odnosu na nesigurnost u budućnost ove države. Realno je mnogo lakše ne uštedeti 150€, pa čak i čoveku koji mi je maltene postao deo porodice reći da ću da kasnim sa kirijom ili da ne mogu više da mu plaćam kiriju pa se selim u neku sobu Beočin koju ću da plaćam 50€, nego u banci objasniti zašto kasnim sa isplatom rate. A i realno, manje boli kad se preselim u tu sobu iz iznajmljenog stana, nego da nešto u šta sam uložio 50.000 moram da prodam (jer nemam keš da plaćam ratu) za MNOGO manje keša jer ipak je to selo, a i u gradu cene nisu baš neke, pa se opet preselim u tu sobu.

Prednosti varijante 2 - to mu dođu mane varijante 1 ,plus: spadam u onu varijantu pokretljive radne snage. Apsolutno se ne vezujem za jedno mesto. Ako sutra uleti ponuda koja se ne odbija recimo u Nišu ili Banja Luci (a što da ne i negde dalje preko grane ili okeana), mnogo će lakše biti potpisati ugovor o izdavanju stana sa nekim(san svakog standavca) i kao i dosad živeti u iznamljenom stanu, nego razmišljati koliko je kiselo grožđe, jer eto, daleko mi iz NS da odem bilo gde, a suludo plaćati ratu za kredit, plaćati iznamljen stan i ,kao u dobrom vicu, štedeti.

Mane varijante 2 - Ima ih puno. I previše za nabrojati. Najveća mana je prednost varijante 1.Dalje ,u zadnjih 10 godina koliko podstanarim (što kao student, što kao radnik) manje/više, stvarno sam imao sreće sa stanodavcima, i bez ikakvih ugovora i štatijaznam obaveza(osim onih moralnih, jelte) sve je prolazilo veoma glatko. Takođe znam za ljude koji su kroz podstanarski pakao prolazili. Dalje, sad mi super da se selim (dok mlada nije došla u život laptop mi bio nešto najteže za poneti, sad je to mikrotalasna ), ali opet gledam, kakva je to promena kad dođu klinci - od najbanalnijeg fizičkog preseljenja stvari do recimo promene škole, društva i svega ostalog kad je selidba veće kilometraže. Opet realno, to nisu promene koje su nemoguće uraditi, teško jeste, ali iz ličnog iskustva( ćale i keva podstanarili do moje 12. godine),a i sa raznih godišnjih lekarskih pregleda za škole ,vozačke dozvole i razne poslove znam da mi nije ništa

U celu ovu računicu nije uračunato više stvari, koje je stvarno nemoguće predvideti(a možda i jeste) - niko ne zna koliko će novaca vredeti dinar do kraja godine, a kamoli za 10, 2o ili 30, ali taj rizik se nalazi u obe varijante. Drugo, da li će u narednim decenijama da se potvrdi ona od naših starih da je nekretnina nešto najvrednije(SEKA misli drugačije), ili će to biti neka valuta(evro, jen ili zlato) sa kojom će lako da se bude mobilan u slučaju nekih pogoda i nepogoda. Samo mi padnu na pamet Oluje i raznorazni Bljeskovi iz bliske nam prošlosti.

Sve ovo je moje neko skromno razmišljanje u prošle 2 godine, i sve više varijanta 2 mi deluje bliže. Ovde sam je prvi put i preporučio nekome, dosad se nisam usudio pričati o njoj. Ćaletu kad sam rekao, rekao mi da sam lud, a i nije mu bilo dobro kad je čuo naglas, ali verujem da i on sve ovo dobro zna, kao i svi mi.

Osoba koja ima 180,000 da iskesira za stan ili da turi u banku na stednju sigurno nije od onih koji trebaju da rjesavaju neka "zivotna pitanja".
Uostalom, za te pare se moze napraviti kuca od 500 kvadrata u krugu 10-12 km od Terazija. U 100 kvadrata mozes da zivis, a ostalih 4x100 da izdajes za po 400 evra.

Ako je neko podstanar, a uspio je da ustedi 180,000 evra.... volio bih da upoznam te ljude i uzmem autogram....

^

Heh ... Ja znam jednog, koji je zaradio i vise od toga, mozda i 10x toliko. Njemu se isplati da zivi kao podstanar u velikim stanovima s porodicom (sto i radi) jer zbog posla nikada ne zna gde mu je 'kuca', a mozda tu ima i neki faktor 'protiv reketasa', nisam siguran. Kada je konacno iznajmio ogroman poslovni objekat na 3 sprata + podrum, pokazivao mi je kako bi lep stan (120m2) mogao da napravi na toj trecoj ploci, ali nece jer mu je to cist gubitak. Ne secam se tacno, ali rece da 1m2 na toj lokaciji vredi, lupam 10e mesecno kada se iznajmljuje. Kao, sta ce mu to, jer on je biznismen i sve sto moze pretvara u novac ;)

Sreo sam puno ljudi koj nemaju ni dinara, a zivotni san im je krov nad glavom. Ali kada covek juri za profitom, izgleda da mu stan nije san.

@Arsen

Nisam ti čitao ceo post i celu kalkulaciju jer je dugačka, ali bih na tvom mestu razvijao posao sa košnicama na tom placu koji već imaš, i verovatno uzeo neki manji kredit da proširim posao. A posle kada imaš stalan izvor prihoda i uhodan biznis, lako ćeš se stambeno obezbediti, pogotovu jer si iz manje sredine u kojoj su stanovi puno jeftiniji, a i mlad si dečko.

Pa ima... Eno pogledaj stanove u Belvilu, barem polovina stanova košta toliko.. Tamo si za te pare mogao da dobiješ 76 kvadrata stana (uključujući i terase) i garažno/parking mesto... Dakle nisu neke stotine kvadrata, niti neka ekskluzivna lokacija/gradnja, znači u pitanju su najobičniji mogući stanovi... Ne mora da znači da su ti ljudi sami zaradili tih 180 hiljada... Tu su pare iz nasleđa, slamarice, prodaje imovine, privatizacije... E sad, dosta njih je pokupovalo te stanove na kredit, ali nisu retki ni oni koji su iskeširali stanove... Ne možeš reći da su ti ljudi neki bogataši, pre bi rekao sirotinja kojoj je veliki novac pao sa neba i koji nisu znali šta pametnije uraditi sa tim pa su pokupovali stanove...


Za te pare možeš da kupiš verovatno celu zgradu u Boru, ili 360 hiljada limenki kokakole, ili nešto slično... Ali to i dalje ne menja činjenicu da neko ko hoće da kupi stan na Novom Beogradu, za najgori krš u fazi raspada moraće da plati 1400 evra, odnosno za bilo šta pristojnije oko 2000 evra... Pri tome ovde ne pričamo o zgradama koje su van standarda i koje koštaju 2600+ evra po kvadratu (ne, to nisu zgrade pored arene, one su jednak krš kao i sve ostale na NBG-u)

@Ventura: OK je to sto pricas ali npr. itekako mozes da kupis stan na NBG kome je potrebno renoviranje za manje od 1400e, tipa za 1200e u blokovima. Mozda se ne pojavljuju sa tom cenom previse stanova po oglasima ali svakako da bi mnogi prodali za te pare posto prodaju za nesto vise i mesecima ga ne mogu prodati.

1. Da li se isplati kupiti stan ako bi rata kredita bila manja od rate iznajmljivanje, stana slicne kvadrature?
2. Sta mislite o kockicama, u bloku 30, kod novog Merkatora? Stanovi su do pre imali jako visoku cenu tamo, a i sada je dosta visoka cena i pored toga sto su gradjeni oko '75, ali npr. ima jako lep park/livadu izmedju zgrada, lokacija je odlicna, zgrade su male, 5 spratova/oduvek su bile na ceni, gradjene za generale, sto znaci da je kvalitetna gradnja. Postoji mogucnost da kupimo stan tamo za cenu za oko 1600 evra, sto je znatno manje od cena po kojima se prodaju stanovi tamo. Stan nije na prvom ni poslednjem spratu i ne gleda na park. Potrebno je renoviranje stana.
3. Gde su u Beogradu (prednost Novi Beograd) najbolji stanovi po odnosu cena/kvalitet?
4. Koju novogradnju preporucujete?
5. Niko nije definitivno objasnio kako se racuna sta pripada banci ako se zeli stan prodati posle nekog vremena.

Novi Beograd bilo sta sem onog dela kod Fontane i studenjaka .
To su najstarije zgrade i pretezno su ruine , tamo se ne isplati kupovati za te pare .


Diskutabilno . U sustini bilo koja dok je legalna 100% .

---

ono sto ja znam jeste da nikada nista ne bih ni pokusao da gradim u beogradu, jer tamo te ceka u svakoj opstini beogradska gradjevinska mafija opstinara, da ti uzme ako treba i crno ispod nokta.

meni nisu jasni ljudi koji u najgore infrastrukturno resenom gradu u evropi , u Beogradu, daju 180.000 evra za stan od 80 kvadrata i 15.000 evra za garazu dok recimo u ostatku Srbije mozes kupiti za nekih 40tak hiljada evra kucu od 100 kvadrata sa 10 ari placa i sve garazom :)