Plac na crnogorskom primorju - hocu da prodam uspešno

Dragi moji. Imam plac od 550m kvadratnih u okolini Bara (Utjeha). Želim da ga prodam ove godine ne bih li sebi počeo da rešavam stambeno pitanje (mlad sam kadar)

1) Kako je pravno najbolje da izvedem to? Da li da uzimam advokata?
2) Kako je najbolje i najsigurnije da izvedem prebacivanje love, tj uplatu od strane kupca? Da li da uzmem advokata i za to? Da li će tu biti nekakvih poreza i ko će ih plaćati? Ako se porezi plaćaju, kojoj zemlji se plaćaju?
3) Koju cenu da tražim? (U pitanju je livada bez ičega na njoj - put prolazi pored)

Slobodno se raspišite, ja sve čitam i dopunjavam informacijama ako zatreba.

Unapred sam vam zahvalan.

Ništa ne znam, osim principijelnog komentara za lovu. (A i slušao sam slične priče, baš oko love od nekretnine iz "SFRJ inostranstva").

Dakle, pošto je zabranjeno da se iznosi gotovina preko 2.000 (otprilike) rizik da ti na granici uzmu kintu, ako je nosiš u džepu je toliko veliki da ni ne razmišljaj o toj varijanti. "Najverovatnije neće", to svi znamo, ali ako slučajno 'oće - ode tvoj stan. Zato, pare odmah u banku i legalnim tokovima novca prebaci na svoj račun. 2% - 3% - 5% ne znam koliko košta transfer, ali je mnogo, mnogo manje od 100% !

pre 14 meseci prodali smo kucu u crnoj gori. malo pre toga crna gora je izglasala samostalnost pa su stranci navalili ko muve na ...... prodali smo preko agencije (crnogorske) koja uzima po njihovim recima 5% od kupca (englezi). mi smo toj agenciji rekli nasu cenu i da nas ne intersuje njihova provizija. lokacija je bila extra tako da su nas saletali iz agencija koje su se pojavile kao pecurke posle kise (neki su se obogatili toliko da neznaju sta ce sa parama ali to nije tema). prema tome potrazi agencije i oglasi prodaju. ako nadju kupca oni ce te zvati sami (toliko je agencija da grizu). sto se advokata i prebacivanja novca tice, kucu su kupili englezi koji su unajmili crnogorskog advokata koji se bavi samo nekretninama. prepoznali smo da je sve ok, malo se raspitali za advokata i nismo unajmili svog jer smo videli da bi dzabe davali pare. dogovorili smo se da prvo legnu pare u banku pa onda potpis. na kraju nije bilo bas tako, kao ne moze, ali smo obavili sve za jedno prepodne. e sad, tu su formalnosti po opstinama, katastrima i ne secam se gde sve bese (administracija kao kod nas, uzas), ali smo brzo obavili jer je ovaj engleski crnogorski advokat neka faca i svi ga znaju. bez takvog coveka trebalo bi nam ko zna koliko vremena. dakle novac je uplacen u banku mislim komercijalnu, ali crnogorsku koja mislim da nije imala veze sa ovom nasom osim po imenu. rekli smo da nas ne interesuju nikakve provizije pri uplati vec da zelimo onaj iznos koji smo trazili da vidimo na racunu. nema problema, rekose i tako i bi. dalje kako da podignemo novac sa tog racuna kad se vratimo u srbiju? kad smo se raspitali mislim da su rekli da proviziju uzimaju obe banke (srpska i crnogorska) ukupno bese valjda 1%. za manje nije nikako moglo da se prebaci. moji onda lepo podignu odmah pare (ponovo im pomogao onaj crnogorski advokat inace ne bi moglo tako brzo). spakuju se u kola i krenu, pa sta bude. srecom sve bese ok - niko ih na granici nije ni pogledao. e sad razmisljali su sta ako primete novac. po meni ne bi mogli trajno da nam uzmu novac jer ima poreklo od prodaje ali bi peripetija sigurno bilo. tada zvanicno mislim da nisu ni bili proglasili nezavisnost. kakva je situacija danas ne znam. cuo sam da se i dalje prelazi bez ikakve kontrole. znam da postoji zabrana iznosenja novca u inostrane drzave ali mislim da je situacija i dalje specificna za srbiju i crnu goru. u svakom slucaju preko banaka uz proviziju uvek mozes da prebacis novac bez problema. sto se cene tice dobro se raspitaj koliko mozes realno da dobijes. ne veruj agencijama jer znaju da namerno podcene tvoju imovinu. recimo kazu to ti vredi 20 000e i ti pristanes za tu cenu a oni stranom kupcu u dogovoru sa njihovim advokatom izvuku duplo. konkretno u naesm slucaju englezi samo sto nisu odustali od kupovine jer su mislili da nasa agencija hoce da ih zavrne. nasa agencija je rekla da ce stranci nama u banku da uplate cenu koju smo trazili plus njihovu proviziju stim da im mi zatim damo proviziju (tako je na kraju i bilo). medjutim, tokom svih pregovora agencija nam javlja da ce stranci da uplate duplu proviziju (kao jako su zadovoljni njihovim zalaganjem) koju cemo im dati kad pare legnu. ok kazemo mi, nema problema dok mi dobijamo nasu cenu. kad, zove nas advokat engleza, predstavi se (sa englezima i njihovim advokatom nismo imali nikakav kontakt pre toga vec je sve islo preko agencije, sto je i normalno. npr kad kupujes nesto i ovde preko agencije sa prodavcem do samog kraja nemas kontakt da se ne bi dogovorili prodavac i kupac a agencija ne izvisi), i pita da li smo povecali cenu za jos tu jednu proviziju. mi kazemo nismo, on se iznervira i kaze da agencija zeli da izvuce jos para na sta englezi iz principa ne pristaju. na kraju ovi iz agencije pristanu na normalnu proviziju - daj sta das, i kao izvinjavaju se, bio nesporazum. dakle oprez sa agencijama, velika je mogucnost da pokusaju da uzmu dobar deo kolaca za sebe, posebno ako pokazete da steneupuceni i naivni i dobri.

zakljucak: dobro se raspitajte koliko mozete da uzmete (tamo je na trzistu haos jer svi brze bolje kupuju pa mozete da super prodjete ali i da dobijete mnogo manju cenu nego da ste sacekali npr. samo mesec dana. mnogo je zaebano), razglasite po agencijama da prodajete za tu cenu i ni evro manje, angazujte advokata (pouzdanog) osim ako kupuje neki pouzdan stranac kao sto je bilo kod nas, i ne pristajte da potpisujete ako ne vidite da cete istog dana sigurno dobiti pare (npr za naseg smo videli po tome sto ga svi zivi u opstini poznaju, da sredjuje papire bez problema i pitali smo ljude u opstini i pred njim kao u sali da nije on mozda prevarant neki. engleski advokat je imao ovlascenje da uzme pare sa racuna kupaca - njima ni lice nismo videli)

eto toliko, sam si rekao da se raspisemo
pozdrav i srecno

Ako ti nije baš toliko frka sačekaj još malo...!!!
To "još malo" iskoristi da se raspitaš o cenama koje se kreću na tom području...pa kolika je procena da će rasti...
Ja sam svakave priče slušao...šta je istina ne znam!!!
Ali znam da je mesta tamo sve manje(nekretnina)...
Šta fali da npr. još jednu godinu budeš postanar(ako jesi ili bi bio) i izgubiš 3-5k eura.Ako ćeš za tu godinu da dobiješ na nekretnini 30-50k...
Ja sam čuo od moje komšinice koja je prodala kuću i plac u BK zalivu prošle godine za 100k(isto tako je bila frka za sina i snaju jer su bili podstanari).
zeznula se jer je sada ta kuća+plac na ceni od 800k eur....znači sve je moguće!!!
I cene nekretnina ne moraju na tom području(kao kod nas) da budu striktno "toliko i toliko" već cena se drugačije formira...jer to nije Beograd ...pa je centar lupam 2000eur/m2 a periferija 700...ovo je nešto skroz drugo...

Transakcija se vrši preko banke(bilo koje) do 2% je provizija...ali
Frka je svima ...što prodavac neće da ispoštuje proceduru(kupoprodajni ugovor,prenos vlasništva i ostalo)dok nevidi pare na računu..
Isto tako i kupac nedaje lovu na lepu reč....

lepo se napise u ugovoru da se kupac obavezuje da ugovorenu sumu isplati u tom i tom roku na racun prodavca i gotovo. ;)

---

FYI,

danas sam procitao u nekim crnogorskim novinama da je Ustavni Sud Crne Gore presudio da je prodaja nekretnina strancima nezakonita. Naravno, jos je rano da se vidi da li ce ova presuda imati nekog efekta na trziste nekretnina, ali ti savetujem da obratis paznju na to i da malo istrazis celu stvar. Da ne bi posle bilo: "Vracaj pare..." i ostalilh nezgodacija.

P.S. Mislim da je to bilo u novinama "Republika" (http://www.republika.cg.yu/naslovna.phtml)

Pozdrav

Toliko je kapitala ušlo u C.G. kao prodaja nekretnina da je ova odluka naprosto smešna. Takođe, mnogo je dobijenih para već potrošeno na stanove u Bgd (Neka je Vladika na Cetinje, mi ćemo na Dedinje). Ko da vrati ? Kome ? Čik da vidim da neko proba da ovo stvarno uradi.

to u Švajcarskoj kada se kupuje ovde NE...

Cak i da je doneta takva presuda - u sta cisto sumnjam, to ce samo naterati zakonodavnu vlast Crne Gore da promeni zakon, posto je zabrana prodaje nekretnina strancima notorna budalastina za bilo koju normalnu zemlju, a kamo li za turisticki orijentisanu zemlju kao sto je CG.



Totalno je morbidno da neko naplacuje transfer novca u velcini godisnje bazne kamate (!!) - ako u Srbiji za 100K EUR uzimaju vise od 100 EUR za transfer novca, i ne cudi me sto ljudi taj novac prenose u gacama.

---

Moj savet ti je da se čuvaš nepoznatih advokata i agencija. Pokušaj da nađeš nekoga u koga imaš poverenja, po preporuci i slično. Znam par slučajeva da su se agencije ugrađivale i do 30 posto. SIgurno će pokušati da i od tebe uzmu proviziju, ali ne daj! Ugrađuju se duplo.

Možeš da završiš na sledeći način. Otvori račun u nekoj banci u CG u kojoj kupac ima novac. Nakon ili ako može pre potpisanog ugovora odmah odete u banku i prebacite novac. Možeš deo novca da uzmeš u gotovini, pre potpisivanja, da se obezbediš.

Transfer novca sa računa na račun u istoj banci se završava u roku od pola sata.
Nakon toga ili pre svega otvoriš račun u Srbiji. Oni ti daju instrukcije za transfer novca, koje predaš u CG banku. Provizije su od 0.3 do 0.6% za slanje i od 0.15% do 0.5 % za prijem novca u Srbiju, zavisno od iznosa i banke koja šalje i prima. Oko ovoga se raspitaj. Transfer traje 2-3 radna dana. Ovaj transfer mora da bude ispraćen ugovorm, tj. iznosi moraju da se slažu.
Banka koja šalje ti nakon sat-dva izdaje potvrdu o izvršenoj uplati sa detaljima uplate i vremenom kad će pare da ti legnu.

Možeš i da ideš na varijantu da ti pare kupac uplaćuje direktno na tvoj račun u Srbiji, ali čekaš 2-3 dana dok pare ne budu na tvom računu. U prvoj varijanti su pare na tvom računu nakon pola sata. U ovom slučaju sigurno mora prvo overa ugovora pa tek onda pare.

---

I još par stvari.

Cene dole uopšte nisu formirane, naročito ako su u pitanju kupci koji su stranci. Može da se desi da ti ponude i 50% preko realne cene. Agencije će ti sigurno proceniti manje kako bi oni imali prostora da muvaju i da se ugrađuju.

Porez na promet se plaća Crnoj Gori i to 2% od kupoprodajnog ugovora. Praksa je da ga plati kupac, ali to mora da bude navedeno u ugovoru, jer ako nije plaća ga prodavac.

Uprava za nekretnine je navodno dobila instrukcije da vrši knjiženja na strane vlasnike, pa je sada dole opšti haos. Navodno stranci ne mogu biti vlasnici zemljišta, ali mogu stanova. Međutim, stranci su već toliko toga kupili da je sve pod veelikim znakom pitanja.

I izbegavaj gotovinu da nosiš u rukama. Svašta se dešava.

Ajd sad srećno!

---

@deki77

Sta pricas ti da banka uzima 2% provizije?!

Ne uzima banka ni jednog jedinog eura!

Uzimaju za troskove transfera kad/ako posle prodavac salje te novce u Srbiju ili gde vec.

I tada uzimaju samo troskove transfera, sto je na te iznose manje od 1%.

---

ja sam naglasio da je do 2%..
Znači može biti i 0.1%
Sve zavisi od Banke

provizija prosle godine - 0.3% crnogorci, 0.6% nasi. ne secam se koje bejose banke.

Ja znam agenciju koja je uzela proviziju za stan u Budvi od 100 %. Treba otvoriti cetvore oci.

---

Molim Vas da imate u vidu da ja ne prodajem nekretninu nego plac.

Hvala na dosadasnjim informacijama, ali ljudi, ja prodajem plac. Kuce nema.

pozitivac, pa ako plac nije nekretnina ti ga ponesi kuci kad sledeci put ides tamo :)

sve sto smo ti napisali za kucu vazi i za plac. i za advokate, i za cenu, i za prevare agencija, i za prenos para u srbiju. nema razlike.

posto sam imao iskustva sa prodajom u crnoj gori mogu da ti kazem da je sve bitno u vezi teme receno, pa se baci na posao :)

Uzmi kredit, sagradi kucu, pa onda prodaj za desetostruko. Zasto bi prodavao samo zemlju...
Sem ako ti nije frka za pare...

---

Dragi moji,
A da li je neko prilikom prodaje imao problema sa pritiscima, otimačinom, nasilnom obaranju cene i sl.? Da li ste doživljavali mafijaške pretnje? Kako se treba postaviti?
Da li ste doživljavali opstrukciju od strane opštinskih organa i traženje mita ?

Ako jeste, kako se od toga odbraniti?

To je takodje veoma važan segment prodaje, zar ne?